Tilbake

Mislykket utbedring – når kan byggherren reklamere på nytt?

Aktuelt | 09.06.17

Eiendom og entreprise
Det er ikke alltid at entreprenørens utbedring av en mangel er vellykket. En utbredt oppfatning i byggebransjen er at det starter en ny reklamasjonsfrist etter en mislykket utbedring. Det er ikke riktig.

Bygg under oppføring

Fristene

Både i lovgivning og i byggebransjens standardkontrakter oppstilles det reklamasjonsfrister. Reklameres det ikke tidsnok tapes kravet. Det vanlige er at en reklamasjon må fremsettes "innen rimelig tid" etter at byggherren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen (den relative fristen). I tillegg kan en reklamasjon normalt uansett ikke fremsettes etter at det har gått fem år fra byggherrens overtakelse av bygget (den absolutte fristen).

Næringsentreprise

I byggekontrakter mellom profesjonelle parter er det avtalefrihet. Samtidig baseres kontraktene oftest på en standardkontrakt (NS-kontraktene). Allerede i de tidlige standardkontraktene var regelen at reklamasjonsfristene starter på nytt etter en mislykket utbedring. Det er fortsatt regelen i de nyere versjonene, for eksempel i NS 8407, men likevel slik at den opprinnelige fristen på fem år bare forlenges med ett år. Byggherren kan derfor i slike kontrakter normalt ikke reklamere til entreprenøren senere enn seks år regnet fra overtakelsen.

Forbrukerentreprise

Når forbrukere kjøper bolig er avtalefriheten begrenset av ufravikelige bestemmelser i bustadoppføringslova. Det kan ikke avtales noe som stiller forbrukerkjøperen i en dårligere stilling enn det som følger av loven. Loven regulerer imidlertid ikke reklamasjonsfristen etter en mislykket utbedring.

Høyesterett tok i 2013 stilling til en tilsvarende problemstilling i en sak om bruktbilkjøp (Rustskadedommen). Saken gjaldt bilforhandlerens mangelfulle utbedring av rustskader på bilen. Mer enn fem år etter det opprinnelige leveringstidspunktet avdekket forbrukerkjøperen at utbedringen ikke hadde vært vellykket, og han reklamerte derfor på nytt til bilforhandleren. Høyesterett slo fast at det da ikke løp noen ny absolutt femårsfrist. Det var tilstrekkelig at det hadde blitt reklamert rettidig den første gangen, ettersom det senere ble reklamert på nytt innen rimelig tid etter at forbrukerkjøperen hadde avdekket at utbedringsforsøket ikke hadde ført frem. De beste grunner taler for at Høyesteretts resultat må gjelde tilsvarende i forbrukerentrepriser, og det ble nylig slått fast i en dom fra Hålogaland lagmannsrett avsagt i mars 2017.

Konsekvenser

Reklamasjonssaker kan gjenoppstå etter en mislykket utbedring. Hvis dette skjer senere enn seks år etter overtakelsen, hvilket ikke er uvanlig, kan det oppstå et fristproblem for den profesjonelle boligbyggeren. Et rettidig krav fra forbrukerkjøperen kan det da være for sent for boligbyggeren å videreføre til den entreprenøren som har utført det dårlige arbeidet. Denne fristrisikoen kan begrenses ved avtaleregulering.


Denne artikkelen ble først publisert i Midtpunkt – Trondheim Næringsforenings tidsskrift.