Tilbake

Ny dom fra Høyesterett om fusjon mellom aksjeselskaper og utløsning av forkjøpsrett til fast eiendom

Aktuelt | 12.10.17

Eiendom og entreprise
Høyesterett avsa 31. august dom i en sak om hvorvidt fusjon mellom aksjeselskaper utløser forkjøpsrett til eiendom etter en avtaleklausul om forkjøpsrett ved "salg", og etter løsningsrettsloven § 11. Retten kom til at forkjøpsrett ikke ble utløst.

Dommen, som er publisert som HR-2017-1664-A, hadde sitt utspring i et sameie i en næringseiendom i Rauma kommune etablert tilbake i 1996. I forbindelse med at partene da ble eiere av hver sin seksjon i næringseiendommen, inngikk de en avtale med blant annet følgende ordlyd:

"Troll-Tinn AS har forkjøpsrett til Tjelle Eiendom AS sin part i eiendommen ved salg. Tjelle Eiendom AS har forkjøpsrett til Troll-Tinn AS sin part i eiendommen ved salg."

Troll-Tinn AS var et selskap heleid av Rauma kommune. Selskapet fusjonerte i januar 2015 med selskapet Astero AS. Begge selskapene var arbeidsmarkedsbedrifter som gav arbeid til personer med behov for tilrettelagt arbeid. Troll-Tinn AS, som var overdragende selskap i fusjonen, ble oppløst ved gjennomføring av fusjonen. Ved gjennomføring av fusjonen ble Rauma kommune minoritetsaksjonær i Astero AS, som i det vesentlige var eid av andre kommuner i regionen.

Tjelle Eiendom AS anla sak mot Astero AS med krav om å overta Troll-Tinn AS' seksjon i eiendommen på forkjøpsrett. Det ble gjort gjeldende at både avtaleklausulen og løsningsrettsloven § 11 gav slik forkjøpsrett.

Både tingretten og lagmannsretten avviste Tjelle Eiendom AS' krav på å få overta seksjonen på forkjøpsrett. Høyesterett sluttet seg til de øvrige instansene, og pekte på at Tjelle Eiendom AS, som stod bak utformingen av avtalen, måtte bære risikoen for eventuelle uklarheter i denne. Høyesterett la vekt på at det er grunnleggende forskjeller mellom et salg og en selskapsrettslig fusjon. Førstnevnte innebærer å gi slipp på salgsgjenstanden, mens sistnevnte er bygget på et prinsipp om kontinuitet. Høyesterett mente derfor at avtaleklausulen ikke kom til anvendelse.

I henhold til løsningsrettsloven § 11 femte ledd vil også en forkjøpsrett som hviler på en eiendom som eies av et selskap utløses dersom "ein så stor del av aksjane eller selskapspartane skiftar eigar at styringsretten i selskapet kjem på andre hender".

Etter en drøftelse av lovens ordlyd, juridisk teori og de bakenforliggende hensyn kom Høyesterett til at heller ikke denne bestemmelsen gav forkjøpsrett i tilfellet.

Dommen illustrerer viktigheten av å være nøyaktig ved utforming av kontrakter i næringsforhold, og behovet for å planlegge for mulige endringer fremover i tid når slike avtaler inngås. Den illustrerer også at selskapsrettslige fusjoner er et dynamisk og gunstig middel for å omlegge næringsdrift, samtidig som man ivaretar bedriftens kontinuitet.

I en artikkel som kommer på trykk i Revisjon & Regnskaps syvende utgave 2017 (som utgis 2. november 2017), har våre advokater gitt en mer dyptgående analyse av dommen, som også kan ha innvirkning på rettskildebildet for andre rettigheters posisjon i fusjons- og fisjonstilfellene.