Tilbake

Bygg og entreprise: Er alle korona-råd verdt å følge?

Aktuelt | 24.03.20

Eiendom og entreprise
Etter utbruddet av Covid-19 er det publisert mange nyhetsbrev/artikler om «force majeure», og det er stort sett gode råd å få. Men ikke alle er like nyanserte; stopp opp og tenk litt!

Bygg og entreprise: Er alle korona-råd verdt å følge?

Covid-19: Både pandemien og tiltak (påbud og forbud) pålagt av norske og utenlandske myndigheter er omstendigheter som gjerne anses som «ekstraordinære og upåregnelige» og «utenfor partenes kontroll» i et byggeprosjekt. Men hvordan har pandemien/tiltakene faktisk påvirket byggeprosjektet?

Hindring: De norske entreprisestandardene deler risikoen for «hindringer utenfor kontroll» mellom entreprenøren og byggherren. Entreprenøren har krav på fristforlengelse, men ikke vederlagsjustering som følge av fristforlengelsen (se NS 8407 pkt. 33.3 (totalentreprise) og NS 8405 pkt. 24.3 (utførelsesentreprise)). Byggherren må altså bære egne kostnader med at prosjektet blir forsinket uten å kunne kreve dagmulkt/erstatning, mens entreprenøren må bære merkostnadene på sin side.

Vi har sett at enkelte anbefaler entreprenører å varsle krav på vederlagsjustering – selv om de er enige i at entreprenøren ikke har krav på vederlagsjustering. Begrunnelsen synes å være at «det kan jo være» at entreprenøren kan tenkes å ha et krav, eller at kravet bør varsles «for sikkerhets skyld». En bør være seg bevisst hvordan et slikt prematurt standpunkt vil påvirke prosjektet før en ukritisk varsler krav. Hvorfor skal entreprenøren varsle et krav på vederlagsjustering som følge av «force majeure»-hindringer, når han etter avtalen ikke har et slikt krav?

Endring: Vi har også sett entreprenører benytte seg av reglene om «irregulære endringer» (se NS 8407 pkt. 32.2 og NS 8405 pkt. 23.2), og tatt «forbehold» om både fristforlengelse og vederlagsjustering, under henvisning til myndighetenes korona-tiltak. Det er for så vidt mulig å se for seg myndighetspålegg som pålegger entreprenører å yte noe i tillegg til eller i stedet for den ytelsen de har avtalt med sine respektive byggherrer, men er det faktisk mottatt noe korona-pålegg av en slik karakter? Det er nødvendig med et kritisk blikk på egne krav!

Varsling: Husk å varsle! Det er et godt råd; ellers risikerer entreprenøren/byggherren at kravet bortfaller (se NS 8407 pkt. 32.2 og 33.4 og NS 8405 pkt. 23.2 og 24.4). Men hva skal det varsles om?

Vi har sett at det gis råd om å sende ut, og at det faktisk sendes ut, generelle varsler om virusutbrudd og myndighetstiltak, men hvor følgene av virusutbruddet og tiltakene for det aktuelle byggeprosjektet står uforklart. Det er unødvendig! Det kan også diskuteres om slike varsler overhode kvalifiserer til varsel etter avtalen. Parter som tror at de har varslet og dermed unnlater å varsle når situasjonen senere faktisk krever det, kan ende opp med å miste sin rett etter avtalen.

Det er ikke «force majeure»-begivenheten i seg selv som skal varsles; det er fristforlengelseskravet og den endringen som entreprenøren eventuelt oppfatter at myndighetene har pålagt ham. Har materialleveranser blitt forsinket? Har arbeidere blitt nektet innreise til Norge eller blitt satt i karantene? Har byggeplassen måttet stenge ned og sikres? Hvordan vil «force majeure»-hendelsene faktisk påvirke byggeprosjektet? Foreligger det ingen konkrete hindringer for fremdriften eller endringer av ytelsene avtalt med byggherren, men entreprenøren bare tør ikke utelukke det på sikt, løper ikke «uten ugrunnet opphold»-fristen. Ser derimot entreprenøren at fremdriften faktisk vil hindres, bør han varsle, selv om hindringen ikke har resultert i noen fremdriftskonsekvens ennå. Fristforlengelsen konkretiseres deretter i antall dager når det er mulig å si noe konkret om den.

Byggherrens svarplikt: Mulige konsekvenser for byggherren som følge av ukritisk varsling fra entreprenørens side, er også underkommunisert i nyhetsbrev/artikler om følgene av Covid-19. Ved et nøytralt varsel om fristforlengelse er det riktignok ingen svarplikt, men ved spesifiserte varsler må byggherren svare «uten ugrunnet opphold» for ikke å bli bundet av varselet (se NS 8407 pkt. 33.6.2 og 33.7 og NS 8405 pkt. 24.7 og 25.5).

NB! Vi har som nevnt også sett tilfeller hvor entreprenører anser Covid-19/-tiltak som «irregulære endringer», og ikke bare som hindre for fremdriften. Mottas slike varsler, må byggherren i utgangspunktet svare «uten ugrunnet opphold»; hvis ikke risikerer byggherren at tiltak anses for å innebære en endring (se NS 8407 pkt. 32.3 og NS 8405 pkt. 23.3). Endringen kan tenkes å resultere i både fristforlengelses- og vederlagsjusteringskrav, uavhengig av om entreprenøren opprinnelig hadde rett til slike krav. Med andre ord; husk å svare!

Simonsen Vogt Wiigs advokater er operative som normalt  fra hjemmekontor og kan bistå med vurderinger og spørsmål knyttet til endringene som nå er innført.Vi har samlet alle relevante artikler og webinarer om coronaviruset på denne siden