Tilbake

Betydningen av manglende ferdigattest

Aktuelt | 13.10.17

Eiendom og entreprise
Ved salg av eiendom skal det foreligge ferdigattest fra kommunen. Hva er en ferdigattest, og hva innebærer det at det ikke foreligger ferdigattest?

Betydningen av manglende ferdigattest

Hva er ferdigattest?
Plan- og bygningsloven § 21-10 fastslår at alle søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest. Ferdigattesten bekrefter at byggearbeidene er ferdige og at de er utført i tråd med tillatelse gitt av bygningsmyndighetene. I de aller fleste tilfeller markerer også ferdigattesten slutten på bygningsmyndighetenes befatning med byggesaken.

Ferdigattesten utstedes på bakgrunn av sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse enten fra tiltakshaver eller fra ansvarlig søker. Sluttdokumentasjonen skal vise at tiltaket er utført i samsvar med tillatelsen og bestemmelsene gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven.

Behandlingstiden for ferdigattest er tre uker, og dersom kommunen ikke har behandlet søknaden innen den angitte fristen kan bygget tas i bruk. Det innebærer likevel ikke at ferdigattest er gitt: kommunen må fortsatt behandle søknaden og gi ferdigattesten.

Midlertidig brukstillatelse
I mange saker ser man at det ikke er gitt ferdigattest, men at det foreligger midlertidig brukstillatelse. Denne tillatelsen gir rett til å ta bygget i bruk til tross for at arbeidene ikke er helt ferdigstilte.

Ved innføringen av ny plan- og bygningslov i 2008 ble det økt fokus på at alle bygg skal ha ferdigattest, men som følge av at Norge er et land hvor f.eks. utearealer vanskelig kan ferdigstilles i vinterhalvåret var det nødvendig å videreføre bestemmelsene om midlertidig brukstillatelse.

Ved utstedelse av midlertidig brukstillatelse skal kommunen sette en tidsfrist for når arbeidene skal være ferdigstilt. Dersom arbeidene ikke utføres innen fristen skal kommunen gi pålegg om ferdigstillelse slik at ferdigattest kan gis.

Eldre bygninger
Det har vært stilt krav om ferdigattest i byggesaker siden bygningsloven fra 1924 trådte i kraft. I perioden mellom 1987 og 1997 var det imidlertid ikke obligatorisk med bygningskontroll i kommunene. Dette medførte at kommunene ikke var sterke pådrivere for at ferdigattest skulle utstedes, og det er derfor mange byggetiltak i denne perioden som ikke har ferdigattest.

Ved salg av eiendommer med eldre bygg forekommer det ofte at det ikke foreligger ferdigattest for oppføringen av bygget. I noen tilfeller er ferdigattesten kanskje forsvunnet fra kommunens arkiver, men mange byggesaker er nok også avsluttet uten at det er gitt ferdigattest, slik at ferdigattest ikke er å oppdrive.

Ved endringen av plan- og bygningsloven 1. juli 2015 ble det innført en bestemmelse som gjør at det ikke utstedes ferdigattest for tiltak omsøkt før 1998. Dersom det ikke foreligger ferdigattest for slike tiltak vil det dermed heller ikke være mulig å få ordnet med ferdigattest, og en eventuell søknad om ferdigattest skal avvises av kommunen. At det ikke kan utstedes ferdigattest innebærer imidlertid ikke at det er gitt ferdigattest for tiltaket.

Det vil være viktig ved kjøp av eiendom der det ikke er gitt ferdigattest for påstående bygg å undersøke om det foreligger midlertidig brukstillatelse, slik at bruken av bygget er tillatt. Videre bør det undersøkes hva som evt. gjenstod for å få ferdigattest, og om oppføringen av bygget eller øvrige tiltak er i tråd med gitt tillatelse. Dersom det er større avvik er det å anbefale å kontakte kommunen for veiledning om videre prosess. I et slikt tilfelle kan løsningen være å søke om å få godkjent avvikene og å få ferdigattest på disse arbeidene. 

Mangel ved eiendommen som følge av manglende ferdigattest
Der selger forplikter seg til å innhente ferdigattest kan kjøper holde ham til dette, og det har vært ansett å være en mangel ved bygget at selger ikke fremskaffer ferdigattest slik det er lovet.  Borgarting lagmannsrett kom i en avgjørelse i 1996 til at det var en mangel ved eiendommen etter avhendingsloven at det ikke forelå ferdigattest ettersom det fremkom uttrykkelig i kjøpekontrakten at slik attest skulle foreligge.

I saken som var oppe for lagmannsretten var det i kjøpekontrakten oppstilt en klausul om ferdigattest før overtagelse.  At denne manglet, ble ansett som en mangel i henhold til avhendingsloven.  Av denne avgjørelsen kan det derfor utledes at der selger har gitt en garanti for ferdigattest, vil manglende oppfyllelse av garantien utgjøre en mangel, som kan utløse misligholdsbeføyelser etter avhendingsloven, f.eks. retting, prisavslag eller erstatning.

Ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak
Dersom det er gjennomført flere søknadspliktige tiltak på eiendommen skal det foreligge ferdigattest for alle tiltakene.

Dersom det fremlegges ferdigattest for et tiltak som er gjennomført etter oppføringen av bygget, men ikke for den opprinnelige oppføringen gir det grunnlag for videre undersøkelser. Der det er gitt ferdigattest for etterfølgende tiltak gir det indikasjoner på at opprinnelig tiltak er godkjent og tillatt tatt i bruk ettersom bygningsmyndighetene skal ta utgangspunkt i sist godkjente tegninger ved behandling av nye tiltak. Det kan imidlertid ikke uten videre legges til grunn at en ferdigattest for et etterfølgende tiltak betyr at det er gitt ferdigattest for den opprinnelige oppføringen.

Matrikkelens troverdighet
Matrikkelen er et register over eiendommer i Norge som inneholder blant annet de offisielle betegnelsene på matrikkelenheter, bygninger bruksenheter og adresser.

I matrikkelen fremkommer det blant annet om et bygg er tatt i bruk, og mange anser at dette betyr at det er gitt ferdigattest for bygget.

Informasjonen i matrikkelen er imidlertid ikke knyttet direkte opp mot tillatelser gitt av bygningsmyndighetene. Videre er det ikke knyttet troverdighet til matrikkelen i samme grad som troverdigheten som gjelder for grunnboken. For sistnevnte har staten særskilt ansvar for feil etter tinglysingsloven § 35.

Det innebærer at man ikke kan feste ubetinget lit til at det foreligger ferdigattest for et bygg til tross for at det fremkommer av matrikkelen at bygget er tatt i bruk. Ofte vil det stemme at det er gitt ferdigattest for bygget, men det kan like ofte forekomme at det ikke foreligger ferdigattest.

For å være på den sikre siden anbefales det dermed å innhente dokumentasjon på at ferdigattest/ brukstillatelse faktisk er gitt.