Tilbake

Tryggere bolighandel? Forslag til store endringer i avhendingslova

Aktuelt | 06.05.19

Eiendom og entreprise
Regjeringen har ved Prop. 44 L (2018-2019) fremsatt forslag om store endringer i avhendingslova. De foreslåtte endringene har vært svært kontroversielle, og det er knyttet stor spenning til den videre behandlingen av lovforslaget.

Avhendingslova kapittel 3 inneholder bestemmelser om eiendommens tilstand som har betydning for om det foreligger en mangel ved eiendommen. Disse er nå foreslått endret slik at boligselgere pålegges et større ansvar enn tidligere. Formålet er å skape trygghet i bolighandelen i form av åpenhet, gjennomsiktighet og mulighet for risikopulverisering.

Forskyvning av risikoen for feil og mangler

Den største materielle endringen i lovforslaget er at selgeren ikke lenger skal kunne selge en eiendom "som den er" eller med tilsvarende alminnelige forbehold til en forbrukerkjøper.

I dag er den praktiske hovedregelen at selgeren fraskriver seg ansvaret for feil og mangler gjennom å ta slike forbehold. Dette innebærer at en eiendom i utgangspunktet bare har en mangel hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å forvente, eller om det foreligger mangelfulle eller uriktige opplysninger.

Den foreslåtte endringen medfører at selgeren i all hovedsak skal holdes ansvarlig for alle feil og mangler (utover bagatellmessige forhold), noe som innebærer en vesentlig forskyvning av risikoen for feil og mangler.

Øvrige endringer

Når selgeren ikke lenger kan fraskrive seg slikt ansvar ved å ta forbehold, vil det medføre at det blir desto viktigere at feil og mangler bringes frem i forkant av avtaleinngåelse. Regjeringen har derfor foreslått

  • å lovfeste at kjøperen skal anses å kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter som kjøperen er gitt mulighet til å sette seg inn i, og
  • forskriftshjemmel med mulighet for å regulere både hvilke krav som skal stilles til innholdet i tilstandsrapportene, og til de bygningssakkyndige som skal utarbeide dem.

Disse reglene er ment som et insentiv til selger om å gi utfyllende informasjon om boligens tilstand og til kjøper ved å gjøre oppmerksom på viktigheten av å sette seg inn i tilstandsrapporten.

Regjeringen har i tillegg foreslått å innta bestemmelser om

  • nulltoleranse for arealavvik – dvs. at ethvert avvik fra det opplyste bygningsarealet som hovedregel utgjør en mangel,
  • minstekrav for mangler på kroner 10 000 for å motvirke konflikter om lave beløp, og
  • eiendommen har en mangel forutsatt at den ikke samsvarer med det kjøperen hadde grunn til å forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand (lovfesting av det abstrakte mangelsbegrepet).

Vurderinger

Regjeringen peker på at kjøp og salg av bolig er en transaksjon som har stor økonomisk betydning for partene, og at det er viktig at partene i minst mulig grad opplever å få ubehagelige overraskelser i ettertid i form av uventede skader og svakheter ved boligen.

Den foreslåtte endringen om at selger ikke kan ta forbehold synes imidlertid å tilgodese kjøper i alt for høy grad ved å påføre selger et urimelig stort ansvar i form av å bære ansvaret for skjulte feil og mangler som avdekkes etter kjøpstidspunktet.

Ved å fjerne muligheten til å innta forbehold ved salg av bolig er det en forutsetning at det er utarbeidet en grundig tilstandsrapport for at selger ikke skal komme i ansvar etter kjøpstidspunktet. Det er ikke tvilsomt at strenge krav til tilstandsrapporter er en viktig del av arbeidet med å redusere et høyt antall konflikter mellom kjøper og selger. Det er imidlertid vanskelig å se for seg at det er praktisk gjennomførbart å avdekke alle mulige skjulte feil og mangler ved bruk av slike tilstandsrapporter.

Hvorfor er det da mest nærliggende at selger skal bære ansvaret for skjulte feil og mangler når det i de fleste tilfeller av boligtransaksjoner er tale om en avtale inngått mellom to likeverdige parter?

Det fremstår som urimelig å velte dette ansvaret utelukkende over på selger. Forslaget synes her å legge stor vekt på at selger kan tegne eierskifteforsikring for skjulte feil og mangler. Det gjenstår imidlertid å se i hvilken grad selger vil ha eierskifteforsikringer i fremtiden og om forsikringsselskapene vil tilby forsikring med en så høy risikoprofil. Slike forhold synes ikke å være tilstrekkelig undersøkt av regjeringen.

Fastsettelse av et minstekrav for mangler på kroner 10 000 kombinert med et tilleggskrav om at det må være tale om negative forhold som kjøperen ikke kunne forvente hensett eiendommens type, alder og synlige tilstand, kan dessuten utløse flere småkonflikter enn det som er tilfelle i henhold til dagens fastlagte retningslinjer.

Videre kan det også stilles spørsmål til om det å gjøre ethvert arealavvik gjenstand for prisavslag vil kunne virke mot sin hensikt og dermed generere ytterligere konflikter.

Veien videre

Avhendingslova har gjennom flere år høstet kritikk som følge av at den fører til utrygghet og at den har gitt grobunn for konflikter. Hensett det høye antallet boligtvister i Norge fremstår det derfor ikke tvilsomt at avhendingslova bør revideres.

Slik revidering bør imidlertid gjennomføres ved å fremme forutsigbarhet for alle de involverte parter i en boligtransaksjon. Strengere krav til utarbeidelsen av tilstandsrapporter er ett steg i riktig retning for å redusere antall boligtvister. Lavere terskel for mangler, nulltoleranse for arealavvik og lempning av risikoen for skjulte feil og mangler over på selger, kan være to steg tilbake.

De foreslåtte endringene er i disse dager til behandling i kommunal- og forvaltningskomiteen som er gitt frist for avsigelse av sin innstilling til Stortinget den 9. mai 2019.