Kort om saken
Entrepreprenøren i den aktuelle saken hadde bygd det leilighetskompleks etter kontrakt med et utbyggingsselskap. Boligkomplekset ble senere ervervet av et borettslag. Utfordringen var altså at mangelskravet var foreldet etter bustadoppføringslova, men borettslaget mente at entreprenøren isteden skulle holdes erstatningsansvarlig som følge av sviktende oppfyllelse av sine plikter etter plan- og bygningsloven.
Rett til valg av regelsett – streng norm for alminnelige erstatningsregler
Entreprenøren anførte at en valgrett mellom to ulike regelsett for erstatning ikke kunne strekkes så langt at boligkjøpere kan “omgå” de begrensninger som lovgiver har satt gjennom reklamasjons- og foreldelsesfrister i kontraktsretten. Høyesterett var ikke enig i denne anførselen, og uttalte at det også er unntaksregler for ansvar etter at den alminnelige reklamasjonstiden ved grov uaktsomhet fra entreprenørens side. Høyesterett presiserte at det ikke var tvilsomt at supplerende ansvarsregler gjelder ved siden av bustadoppføringslovas regler slik at entreprenørens ansvar utvides i tid, men at normen for ansvar etter de alminnelige erstatningsregler er streng.
Relevant rettspraksis
For å klargjøre rettstilstanden nærmere gjennomgikk Høyesterett i HR-2021-2201-A (“Bori IV”) tidligere høyesterettspraksis i lignende saker; Bori (“Bori I”), Rt 2015 s. 276, Branncelle (“Bori II”), HR-2017-1834-A, og Solem (“Bori III”), HR-2020-312-A.
Bori-dommen – Rt-2015-276
Høyesterett gjennomgikk først Bori-dommen, Rt-2015-276, hvor et boligbyggelag ble ilagt erstatningsansvar som ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende etter plan- og bygningsloven 1985 §§ 97 og 98, etter å ha bistått med blant annet prosjektadministrasjon og byggeledelse i et boligprosjekt. Dommen ble avsagt med dissens, hvor Høyesterett delte seg i et flertall og et mindretall. Høyesterett viste til flertallets bemerkninger i Bori I-dommen hvor det heter at kontrollansvarlige kan bli ansvarlig etter alminnelig erstatningsrett selv om det gjelder offentligrettslige plikter – i tråd med utviklingen av erstatningsansvaret “for svikt i kontrollfunksjoner og et strent profesjonsansvar”. Videre pekte Høyesterett på flertallets bemerkninger i Bori I-dommen om at det er behov for vern av private interesser og at dette tilsier at ansvarlige etter pIan- og bygningsloven kan holdes ansvarlig på privatrettslig grunnlag. Høyesterett viste også til uttalelser om at vurderingen av ansvar “vil måtte bero på en bredere avveining, hvor tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet og de interesser som beskyttes og håndhevingssynspunkter vil inngå”, uten at innholdet i den bredere vurderingen ble konkretisert nærmere.
Høyesteretts konkrete vurdering i Bori I er imidlertid av interesse for grenseoppgangen. I saken var det ført bevis for store mangler med lovbestemte krav til bygget, herunder krav til helse og sikkerhet, og ifølge Høyesterett ville manglene gitt grunnlag for heving av kjøpsavtalen. Feilene var altså av kvalifisert art, og Høyesterett uttalte at det kan “simpelthen ikke være forenelig med en forsvarlig fremgangsmåte for den ansvarlig kontrollerende for utførelsen å gi klarsignal for brukstillatelse for et bygg med så store feil og mangler”. Dommen er dermed et eksempel på et tilfelle hvor erstatningsansvar er aktuelt.
Det er verd å merke seg at mindretallet i Høyesterett i Bori I-dommen, Rt-2015-276, kom til at erstatningsansvaret var uttømmende regulert i kontraktslovgivningen og at det ikke var grunnlag for et tilleggsansvar utenfor kontrakt.
Branncelle-dommen (“Bori II”) – HR-2017-1834-A
I den senere Branncelle-dommen (“Bori II”), HR-2017-1834-A, kom Høyesterett til motsatt konklusjon og holdt ikke den ansvarlige etter plan- og bygningsloven erstatningsansvarlig. Høyesterett begrunner konklusjonen med at feilene lot seg utbedre med relativt begrensede kostnader, det hadde gått lang tid og kjøperne hadde – i motsetning til Bori I-saken – ikke hatt samme grunn til å stole på opplysningene i ferdigattesten.
Solem-dommen (“Bori III”) – HR-2020-312-A
I Solem-dommen (“Bori III”), HR-2020-312-A, gjaldt ansvaret til en arkitekt som ansvarlig søker etter plan- og bygningsloven 2008 § 23-4. I denne dommen kom Høyesterett til at det i utgangpunktet forelå et ansvarsbetingende pliktbrudd ovenfor boligkjøpere som skadelidende, men likevel ble arkitekten frikjent fordi tapet som oppstod ikke ble ansett å ha et tilstrekkelig erstatningsrettslig vern. HR-2021-2201-A (“Bori IV”) synes å fokusere bort fra den omdiskuterte sondringen mellom ansvarsgrunnlag og erstatningsrettslig vern, og bemerker isteden at rettspraksis – uansett systematisering – angir en streng norm.
Bori IV-dommen – HR-2021-2201-A
Høyesterett i HR-2021-2201-A (“Bori IV”) fulgte opp med å konkretisere ytterligere hva som inngår i avveiningen etter den strenge normen, og viser til “tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet og de interesser som beskyttes og håndhevingssynspunkter”, og at momentene i vurderingen er overlappende. Videre viser Høyesterett til at rettspraksis forutsetter at tredjemann skal være påført et betydelig tap og satt i en vanskelig situasjon, og at ansvar er nærliggende dersom “pliktbruddets karakter er grovt” – for eksempel fordi pliktbruddet har betydning for “sikkerhet og helse”. Høyesterett angir med dette viktige momenter i vurderingen, og oppsummerer med å uttale at i jo mer “tapsbringende, grove og vesentlige pliktbruddene” er, jo større behov er det for å sanksjonere i form av erstatningsansvar.
I den konkrete vurderingen kom Høyesterett i HR-2021-2201-A (“Bori IV”) til at bevisføringen tydet på at det hadde vært flere brudd på entreprenørens ansvarsroller etter plan- og bygningsloven, men konkluderte likevel for frifinnelse for ansvar etter den alminnelige erstatningsrett. Begrunnelsen var først og fremst at utbedringskostnadene var begrenset – kr 650 000, noe som utgjorde ca. 0,3 prosent av de samlede byggekostnadene og kun i overkant av kr 5000 pr boenhet. Høyesterett uttalte at dette ikke kvalifiserer som “massive” feil som forelå i Bori I- og Solem-dommen (“Bori III”). Det ble i denne sammenheng uttalt at de feilene som entreprenøren hadde blitt dømt til å betale i lagmannsretten, og som ikke var påanket, ikke skal regnes med når omfanget av tapet vurderes. Dette underbygger en generell uttalelse fra Høyesterett i dommen om at det supplerende ansvaret skal virke som et “sikkerhetsnett” uten at det fremgår klart hvordan Høyesterett begrunner denne begrensingen når det i utgangspunktet foreligger et ansvarsgrunnlag.
Avslutning
Avslutningsvis kan vi nevne at Høyesterett påpekte at det er behov for å utpensle en tilstrekkelig presis norm gjennom et større antall saker. Høyesterett har til nå avsagt fire dommer for teamet, men vi skal ikke utelukke at enda flere saker kan slippe inn til behandling for å klargjøre grensene for det supplerende alminnelige erstatningsansvar.