Eierskap uten hjemmel er risikabelt

| Innsikt

I en nylig avsagt dom har Gulating Lagmannsrett slått fast at når et selskap går konkurs mens den sitter med hjemmel til en eiendom, tilfaller eiendommen boet. Dette gjelder selv om det beviselig er en annen som faktisk eier eiendommen.

I 2012 ble det åpnet konkurs i selskapet Sønnichsen AS, som på det tidspunktet hadde hjemmel til en eiendom på Forus utenfor Stavanger. Konkursboet krevde eiendommen inndratt i boet. Forusstranda Næringspark AS, som hadde kjøpt eiendommen i 2003, men ikke tinglyst ervervet, motsatte seg dette. Reell eier forsøkte å unngå konkursbeslaget ved blant annet å anføre at selskapet hadde hevdet rettsvern etter lang tids eierskap, men lagmannsretten avviste dette. Lagmannsrettens vurdering var at det er liten grunn til å beskytte interessene til en kjøper som bevisst har unnlatt å tinglyse for å unngå dokumentavgift, bare fordi det har gått lang tid. Dermed fikk konkursboet medhold i beslaget, og eieren tapte verdier for flere hundre millioner kroner.

Urådighet har begrensninger

Å kjøpe eiendom uten å tinglyse hjemmelsovergangen er en ikke uvanlig taktikk for å unngå dokumentavgift. For å sikre kjøpers rettigheter tinglyses det normalt en urådighet på eiendommen til fordel for kjøper, og noen ganger også en kjøpekontrakt. Men urådigheten har sine begrensninger. Den verner bare mot frivillige rettsstiftelser, men ikke mot f.eks. utlegg, tvangssalg basert på eldre pant, eller konkurs hos selskapet som sitter med hjemmelen. Dommen til Gulating slår dette uttrykkelig fast.

Dersom målet er å selge eiendommen videre ganske raskt, slik at neste kjøper overtar hjemmelen (og dermed avgiftskostnaden), kan denne ordningen likevel være utslag av en rimelig kost/nytte-avveining. Men dersom planen er å sitte med eiendommen i lang tid, fremstår tinglysning som det klart mest forsvarlige. Ikke bare øker risikoen over tid, utfordringene med å få ervervet tinglyst og dokumentavgiftsregningen øker også. For ikke å snakke om utfordringene når man en dag skal selge eiendommen videre.

Dette er ikke et problem ved kjøp av eiendomsselskaper. I slike tilfeller forblir hjemmelen hos selskapet, og det er eierskapet til selve selskapet som skifter hender. Siden det formelt sett ikke skjer noen hjemmelsovergang, utløses heller ikke dokumentavgift. Samtidig ligger ikke hjemmelen hos selger, så eiendommen er vernet mot konkurs hos denne.

Avveining av kostnad mot risiko

Dersom dommen blir stående, og det er det all grunn til å tro at den gjør, er den et klart uttrykk for at når man velger å kjøpe en eiendom direkte, må det foretas en avveining av den øyeblikkelige kostnaden med dokumentavgiften, og risikoen over tid som følger av å overlate hjemmelen i varetekten til et selskap man ikke har kontroll over. Velger man risiko over kostnad kan konsekvensene bli omfattende.

Vi i Simonsen Vogt Wiig har omfattende erfaring med kjøp og salg av næringseiendom, og kan hjelpe deg med hele transaksjonsprosessen fra bud til overtagelse. Ta kontakt for bistand.