Hjem / Innsikt / Endring i lovverket for boligutleie

Endring i lovverket for boligutleie

Utleie utgjør en viktig bærebjelke innenfor både nærings- og boligformål. Dagens husleielov er fra 1999. Regjeringen satte i 2023 ned et Husleielovutvalg, og vi begynner nå å se konturene av lovendringer som trolig vil komme innenfor utleie av boliger. Kombinert med markedsmessige forhold, gjør dette at rammebetingelsene for utleiere er i endring.
bolig_2

Husleielovutvalget ble oppnevnt av regjeringen sommeren 2023. Utvalgets mandat er å gjennomgå husleieloven og foreslå endringer som styrker leietakers rettigheter og sikrer grunnleggende botrygghet – med et mål om å tilpasse husleieloven til dagens situasjon i leiemarkedet for boligutleie. Utvalget skal i tillegg vurdere endringer som gjør at loven bedre ivaretar interessene til aktørene i leiemarkedet på en god og samfunnsnyttig måte.

Det er verdt å merke seg at utvalget ikke skal vurdere reglene som gjelder næringsleie, der partene har høy grad av avtalefrihet og markedet i stor grad reguleres av innarbeidede kontraktstandarder. Husleielovutvalgets arbeid vil samtidig kunne få stor betydning for aktører som har utleie av boliger- og boligporteføljer som del av sin forretningsvirksomhet.

Første delrapport fra lovutvalget ble levert til Kommunal- og distriktsdepartementet 31. januar 2024.

Hovedfokuset i den første delrapporten var å vurdere om, og eventuelt hvordan, reglene om kontraktslengde og oppsigelsesvern bør endres for å styrke leiernes rettigheter og sikre grunnleggende botrygghet.

Utvalget foreslår blant annet:

  • Å øke minstetiden for tidsbestemte leieavtaler fra tre til fem år
  • Å gi leieren rett til å forlenge en tidsbestemt leieavtale
  • Å gjøre leierens rett til å si opp underveis i leieforholdet ufravikelig
  • Å begrense utleiers mulighet til å endre begrunnelsen for en oppsigelse etter at den er sendt
  • Å tydeliggjøre vilkårene for når utleier kan si opp leieavtalen

Utvalget foreslår å videreføre like regler for næringsdrivende utleiere og privatpersoner som leier ut. Også unntaksreglene for lengden på leieavtaler og oppsigelsesvern i leieforhold der partene bor tett på hverandre, og utleier har saklig grunn til kortere leietid, foreslås videreført.

Utvalget delte seg samtidig på enkelte punkter, deriblant forslaget om å øke minstetiden for leieavtaler til boligformål fra 3 til 5 år. Mindretallet ønsker å beholde dagens regler om varighet på 3 år.

Departementet har sendt delrapporten på høring, og høringsfristen var 30. april 2024. Forslagene, og særlig forslaget om å øke minstetiden for utleiers bindingstid til 5 år har skapt mange reaksjoner i eiendomsbransjen. Flere av høringspartene har tatt til orde for at gjennomføring av forslagene vil bidra til færre leieboliger og høyere leiepriser, fremfor å styrke leietakers rettigheter og botrygghet for boligleietakere.

Markedsmessige forhold har gjennom den siste perioden også gjort at bolig som investeringsobjekt for utleie har blitt mindre attraktivt. Dette har i hovedsak sammenheng med stagnasjon i prisutviklingen og økte renter. Mange investorer selger derfor utleieboligene sine, slik at det samlede markedet for utleieboliger reduseres.

Den neste delrapporten fra lovutvalget kommer 15. oktober 2024. Utvalget skal i denne delrapporten vurdere lovendringer som kan forebygge og dempe konflikter i leieforhold, krav til boligen for at denne skal være egnet som bolig, regulering av bofellesskap og foreldelse av irregulært depositum for å nevne noe.

Det pågående lovarbeidet og markedsmessige forhold gjør i fellesskap at rammebetingelsene for utleie av bolig er i endring, og at det er grunn til økt bevissthet på om og hvordan dette er egnet til å påvirke risiko og avkastning i egen utleieportefølje.