Utbygging av nye områder fordrer at nødvendig infrastruktur er på plass. For eksempel vil utbygging av boligområder kunne utløse behov for lekeplass for barn, mens oppføring av kontorbygg kan nødvendiggjøre gang- og sykkelvei. Opparbeidelse av slik infrastruktur kan sikres gjennom fastsettelse av rekkefølgekrav i reguleringsplan, jf. plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10. Slike krav går ut på at utbygging ikke kan finne sted før nærmere angitt infrastruktur er tilstrekkelig etablert. I praksis innfris rekkefølgekrav ofte av private utbyggere gjennom inngåelse av utbyggingsavtale med kommunen. Dette skjer etter reglene i plan- og bygningsloven kapittel 17.
Rammene for hvilke forpliktelser kommunen gyldig kan pålegge utbygger i utbyggingsavtaler, er et tilbakevendende spørsmål og spenningsfelt. Rettspraksis har heller ikke klargjort dette i tilfredsstillende grad, på tross av flere saker den siste tiden. Mange hadde nok håpet på en prinsipiell avklaring gjennom den såkalte Tullinløkka-saken. Denne ble imidlertid ikke sluppet inn til behandling i Høyesterett.
Som følge av usikkerhet knyttet til rammene for kommunens kompetanse, og ulik praktisering av regelverket i de ulike kommunene, har eiendomsbransjen etterlyst endringer. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har derfor sendt forslag til endringer i plan- og bygningsloven ut på høring. Høringsfristen har gått ut og departementet har formodentlig gått over å bearbeidelsesfasen. Forslaget innebærer blant annet innføring av en områdemodell. Videre foreslås enkelte justeringer av dagens regler om utbyggingsavtaler.
Nærmere om forslaget – Områdemodellen
Områdemodellen åpner for å identifisere infrastrukturbehov og fordeling av kostnader knyttet til opparbeidelse av nødvendig infrastruktur, i arealplaner.
Departementet åpner for å innta bestemmelser i hensynssone om hva som er nødvendig infrastruktur for potensielle utviklingsområder, og hvordan kostnadene for denne infrastrukturen skal fordeles mellom berørte grunneiendommer og kommunen. Rent lovteknisk foreslår departementet å flytte dagens bestemmelse i plan- og bygningsloven § 11-8 tredje ledd bokstav e, til ny bestemmelse § 11-8 a, med tre nye tilhørende bestemmelser. Bestemmelsene regulerer finansiering av infrastruktur hvor det i hensynssone er fastsatt at utbygger eller grunneier skal bidra til finansieringen av infrastruktur til gjennomføring av reguleringsplanen. Dersom det gis slik bestemmelse til hensynsonen, skal det også utarbeides kostnadsestimat og kostnadsramme for infrastrukturen, fastsettes fordelingsnøkkel for kostnadene mellom eiendommene i hensynssonen mv.
I tråd med utgangspunktet om at en plan kun har virkning for fremtidige tiltak, vil heller ikke vedtakelse av denne hensynssonen i seg selv innebære noen betalingsforpliktelse for den enkelte grunneier. Betalingsforpliktelsen inntrer først når grunneier eller utbygger tar initiativ til å bygge eiendommen. Kostnadsbidraget skal etter forslaget som hovedregel innbetales før rammetillatelse gis.
Endring av reglene for utbyggingsavtaler
Områdemodellen skal fungere som et alternativt planverktøy ved siden av dagens regler om utbyggingsavtaler. Av denne grunn er det foreslått en ny bestemmelse som eksplisitt slår fast at utbyggingsavtaler ikke kan anvendes for “grunneiendommer der det er fastsatt en betalingsforpliktelse i hensynssone“. Tilsvarende bestemmelse er inntatt i ny § 18-13 om opparbeidelse og refusjon.
Videre foreslås det at den aktuelle infrastrukturen som utbygger helt eller delvis skal besørge eller bekoste gjennom utbyggingsavtalen, “skal direkte tjene eiendommen som bebygges“. Med dette ønsker departementet å presisere det omstridte nødvendighetsvilkåret etter någjeldende pbl. § 17-3 tredje ledd. Det foreslås også innført et vilkår om at utbyggers bidrag ikke kan “overstige den belastning infrastrukturen får som følge av utbyggingen på eiendommen“.
Veien videre
Høringsfristen for forslaget gikk ut 1. november, og vi ser at det har kommet omfattende høringssvar fra omkring 80 aktører innen offentlig, ideell og privat sektor.
Etter vårt syn er initiativet fremoverlent og velkomment, og vi mener det er positivt at departementet kommer på banen og foreslår endringer. Lovregulering av områdemodellen og bestemmelsene tilknyttet denne, vil være egnet til å gi en betydelig større forutberegnelighet for utbygger, ved at behovet for nødvendig infrastruktur og kostnadsfordeling klargjøres på et tidlig tidspunkt. Samtidig er det en forutsetning at kommunene faktisk tar dette planverktøyet i bruk. Modellen forutsetter at kommunene foretar tekniske og økonomiske beregninger knyttet til infrastrukturbehov og kostnadsramme i tidlig fase. Det er dermed noe usikkert om små kommuner har ressurser til å håndtere denne modellen. Vi ser frem til å lese den bearbeidede proposisjon, forhåpentligvis i løpet av første halvår i 2022.
Artikkelen er skrevet av Steffen Myrseth, fast advokat ved eiendomsteamet i Oslo. Medforfattere er Eirik Bergsjø og Guro Houmb Torp, masterstipendiater ved Simonsen Vogt Wiig.