Kravet om atkomst inntrer ved opprettelse eller endring av eiendommen, og må i utgangspunktet være sikret før eller samtidig med at det gis rammetillatelse til tiltakene nevnt i pbl. § 27-4.
Det følger av lovteksten at lovlig atkomst skal være sikret enten ved «atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel», «ved tinglyst dokument» eller «på annen måte være sikret vegforbindelse». Felles for alle alternativene er kravet til at «kommunen godtar [atkomsten] som tilfredsstillende».
I en uttalelse fra 2020 skriver kommunal- og moderniseringsdepartementet følgende om kravet til avkjørsel:
«Dersom byggetomten har godkjent atkomst direkte fra byggetomten og ut i vegen som er åpen for alminnelig ferdsel, vil imidlertid kravet være oppfylt, slik at det er ikke er nødvendig å dokumentere vegrett utover dette.»
Av § 27-4 (2) fremkommer det et unntak for kravet i visse tilfeller. Dersom veiforbindelse «etter kommunens skjønn» ikke kan skaffes «uten uforholdsmessig vanske eller utgift» kan kommunen godta en annen ordning enn det som nevnes i første ledd. I henhold til forarbeidene kan et typisk eksempel på slike tilfeller være der Eiendommen befinner seg på en øy (NOU 2005:12, s 336).
Selv om det ikke stilles særskilte krav til dokumentasjonen tiltakshaver må legge frem for kommunene etter § 27-4, er det på det rene at kommunen kan kreve dokumentasjon for at byggetomten er sikret vegrett før det gis tillatelse.
Det kan være tilstrekkelig med erklæring fra den som kan tenkes å bestride vegretten. Det oppstilles ikke noen særskilte formkrav til slike erklæringer, utover at retten må dekke tiltaket, være stedsvarig og tilkomme den som til enhver tid er eier av grunnen. I hevdstilfellene vises det kun til at det bør kreves en erklæring fra den som kan tenkes å bestride retten. Hjemmelsdokumentet bør i utgangspunktet tinglyses for å sikre notoritet, men det er ikke et absolutt krav.
Sivilombudsmannen uttalte i sak 2014/3195 følgende:
«Det følger av ordlyden at pbl. §§ 27-1, 27-2 og 27-4 ikke oppstiller noe absolutt dokumentasjonskrav. Man kan for eksempel ikke ubetinget forlange at eventuelle hjemmelsdokumenter er tinglyst, jf. at bestemmelsen nevner dette som et alternativ. I Pedersen m. fl., Plan- og bygningsrett (2. utg. 2011) del 2 side 462 er det vist til Bygningslovskomiteen 1960 s. 149 som la til grunn at «sikret» innebærer privatrettslig urokkelig.»
At vegretten skal være privatrettslig urokkelig innebærer at det kreves en sterk sannsynlighetsgrad for vegrettens eksistens og omfang for at den skal kunne anses som tilstrekkelig sikret etter pbl. § 27-4. Bygningsmyndigheten må dermed basere sin vurdering på om det er stor sannsynlighet for at en domstol ville anse vegretten som sikret.
Av den ovennevnte saken følger videre at «[s]øknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-2 og § 20-4 skal inneholde opplysninger som nevnt nedenfor i tredje ledd bokstav a til q i den utstrekning de er relevante for tiltaket og nødvendige for kommunens behandling». Bokstav j oppstiller et krav om at det må gis opplysninger om atkomst. Det følger av veiledningen til bestemmelsen§ 5-4 i byggesaksforskriften (SAK) at det må gis tilstrekkelige opplysninger til at kommunen kan vurdere forholdet.»
Man må med andre ord må gå inn i de underliggende faktiske forhold for å vurdere konkret om det foreligger tilstrekkelig atkomst for Eiendommen og bruken av denne, enten gjennom tinglyste avtaler, avledede servitutter eller via vei åpen for allmenn ferdsel i vurderingen av om det foreligger «sikret rett til adkomst» for byggetomten.
Ved tvil om atkomsten er tilstrekkelig, uavhengig av om denne er godkjent etter § 27-4, må utbygger vurdere muligheten for å gjennomføre erverv av nødvendig rettighet til adkomst ved ekspropriasjon etter veiloven § 53 eller pbl. § 16-2.
Før innsendelse av søknad bør derfor utbygger følgende kontrolleres med hensyn til om det foreligger «sikret rett til adkomst» for den aktuelle eiendommen:
-
- Undersøke om det finnes underliggende tinglyst dokument for veirett/atkomstrett
- Dersom atkomst skjer via privat vei åpen for allmenn ferdsel: Kontrollere grunnlaget for dette. Ved tvil om grunnlaget, bør det kreves fremlagt dokumentasjon fra selger som tilsier at eier(ne) av vegen er avtalerettslig forpliktet til å holde veien åpen for alminnelig ferdsel.
- Be om at eventuelle avtaler om utbedring og vedlikehold av atkomstvei/privat vei fremlegges, dersom dette ikke fremkommer av allerede fremlagt/innhentet dokumentasjon.
- Eventuelt innhente tidligere søknader om rammetillatelse eller lignende, for å kunne gjennomgå kommunens vurdering etter § 27-4 dersom slik tidligere er gjennomført.