Når eiendommen er bevaringsverdig

| Innsikt

Hva innebærer det at en eiendom er oppført på gul liste, at den er regulert til bevaring eller fredet, og hvilke skranker setter det for utvikling av eiendommen? I denne artikkelen gis en oversikt over de forskjellige nivåene av vern.

Kommunal listeføring

Kommunal listeføring er det laveste nivået av kulturminnevern. Listeføringen er ikke regulert i lov, og det er heller ikke regulert hva rettsvirkningen av listeføringen er.

Et eksempel på kommunal listeføring er Gul liste, som utarbeides og forvaltes av Byantikvaren. Listen gir en oversikt over bygninger, eiendommer og kulturmiljøer som etter Byantikvarens vurdering er bevaringsverdige.

Listen gir ikke formelt vern, men byggesaker på eiendommer som er registrert på Gul liste sendes til Byantikvaren for uttalelse før bygningsmyndighetene fatter vedtak. Tiltak som forringer bevaringsverdien vil kunne avslås med hjemmel i pbl § 29-2 vedrørende visuelle kvaliteter eller § 31-1 om bygninger med kulturminneverdi. Det vil også være mulig å vedta midlertidig forbud mot tiltak i påvente av en bevaringsregulering.

Bevaringsregulering

Det neste bevaringsnivået er der eiendommen er formelt vernet etter plan- og bygningsloven gjennom reguleringsplan eller ved kommuneplanens arealdel.

At eiendommen er regulert til bevaring fremkommer i reguleringskartet ved at eiendommen er skravert, og gjerne også ved påskrift.

Bevaringsreguleringen setter skranker for hva som kan tillates av endringer på eiendommen, og en søknad om tiltak vil som oftest være avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanen. Også her vil kulturminnemyndighetenes uttalelse innhentes før vedtak fattes. Dispensasjon kan gis dersom hensynet bak bestemmelsen det er søkt dispensasjon fra, i dette tilfellet hensynet til bevaring av kulturminne, ikke tilsidesettes vesentlig. I tillegg må fordelene som oppnås ved å gi dispensasjonen være klart større enn ulempene.

Eiendommens reguleringsstatus endres ikke ved at det gis dispensasjon, og ved et eventuelt nytt tiltak må det søkes om ny dispensasjon.

Fredning etter kulturminneloven

Fredning etter kulturminneloven er det siste, og strengeste nivået av vern. Loven forvaltes av Riksantikvaren, men forvaltningsansvaret for fredede bygg oppført etter 1650 er delegert til fylkeskommunens kulturminneavdeling. For Oslos vedkommende er myndigheten delegert til Byantikvaren.

Det skilles mellom fredning ved vedtak og automatisk fredede kulturminner. Sistnevnte kommer til anvendelse for alle stående byggverk fra før 1537.

Fredede kulturminner har nasjonal betydning, og er ansett å ha så stor betydning at de må sikres og bevares for ettertiden. Fredningen kan gjelde både eksteriør og interiør, og i visse tilfelle er også større deler av inventaret underlagt fredning.

Fredningen setter skranker for alle arbeider som går ut over vanlig vedlikehold, og slike arbeider må godkjennes av myndighetene. Dette innebærer i praksis at det må søkes om dispensasjon for alle større tiltak, eks. reparasjoner og endringer.

I rundskriv av 20. mai 2014 om behandling av dispensasjon etter kulturminneloven uttaler Riksantikvaren:

«I behandling av dispensasjonssøknad skal legges vekt å at eksisterende bruk skal kunne videreføres, eventuelt kan det legges til rette for ny bruk. En fredet bygning oppnår best vern når den er i bruk.»

Det følger av kulturminneloven § 15a at dispensasjon kan gis i særlige tilfelle, og der tiltaket ikke innebærer et vesentlig inngrep i kulturminnet. Med særlig tilfelle menes tiltak som er nødvendig av hensyn til formålet med fredningen, og det legges altså opp til en forholdsvis streng norm for når det kan gis dispensasjon. Eksempler på særlige tilfelle kan være istandsetting og restaurering, tilbakeføring til opprinnelig utseende, brannsikringstiltak og andre tiltak som skal beskytte kulturminnet.

Dersom det gis dispensasjon, men det settes vilkår for dispensasjonen som gjør at tiltaket blir mer kostnadskrevende å gjennomføre, skal eier kompenseres helt eller delvis for dette.

Eier av fredet bygning skal få nødvendig veiledning om hva som kan gjøres med bygget uten at det må søkes om dispensasjon, og når det må søkes om dispensasjon. Med vanlig vedlikehold menes for eksempel å ta vare på og reparere eksisterende bygningselementer som vegger, tak, vinduer mv. og detaljer som for eksempel dører, listverk gerikter og overflatebehandling.

Vedlikeholdet skal imidlertid foretas i samsvar med tradisjonelle metoder, utførelse og materialbruk, og på en måte som ikke forringer byggets arkitektoniske og kulturhistoriske verdier. Mest mulig av byggverkets ulike deler skal bevares, og materialbruken skal ta utgangspunkt i fredningens formål.

SEFRAK

SEekretariatet For Registrering Av faste Kulturminner i Noreg (SEFRAK) er et nasjonalt register over eldre bygninger og andre kulturminner, bygd før 1900. I Finnmark SEFRAK registreres bygninger oppført før 1945. Bygningene har sitt eget skjema, de er kartfestet, oppmålt og fotografert.

Ettersom bygninger SEFRAK registreres som følge av bygningens alder innebærer ikke SEFRAK registreringen at bygningen har et formelt vern. Registreringen antyder likevel at bygget kan ha kulturminneverdi.

Bygningers byggeår, og hvorvidt bygget er SEFRAK registrert fremkommer i matrikkelen, som er Kartverkets eiendomsregister. I dag er matrikkelen lett tilgjengelig på seeiendom.no.