Negative servitutter – avgrensning mot andre privatrettslige rådighetsbegrensinger

| Innsikt

Sondringen mellom negative servitutter og andre privatrettslige rådighetsbegrensninger har potensielt stor betydning i flere relasjoner. Særlig gjelder dette ved verdsettelse og tilfeller hvor den tjenende eiendommen enten realiseres direkte eller ved salg av aksjene i eiendomsselskap. Det er derfor avgjørende at både eiere, potensielle kjøpere og involverte rådgivere har et bevisst forhold til sondringen. I det følgende skal vi gi en kort oppsummering av forskjellene mellom de to typene rådighetsbegrensninger.

1. Servituttlovens anvendelsesområde

Servitutter reguleres av servituttloven. Servituttloven er i utgangspunktet deklaratorisk med mindre noe annet fremgår av innholdet i servitutten, jf. servituttloven § 1, annet ledd. Dette innebærer at ordlyden i stiftelsesgrunnlaget og loven kan fravikes i avtale, jf. servituttloven § 1 annet ledd.

En servitutt er kort fortalt en begrenset rett til faktisk rådighet over fremmed eiendom. Dette kan enten være i form av en positiv servitutt hvor råderetten er slik at rettighetshaver aktivt kan nyttiggjøre seg den fremmede eiendom, eller i form av en negativ servitutt hvor rettighetshaver kan legge bånd på nyttiggjøringen av den tjenende eiendom.

For å betraktes som en servitutt, enten positiv eller negativ, må servitutthavers rett over den tjenende eiendommen fremstå som en særrett for rettighetshaveren. Dette i motsetning til de allmenne rettigheter, f.eks. allmennhetens rett til fri ferdsel i utmark og strandsone, og øvrige former for mer allmenn bruk, typisk leieavtaler, forpaktningsavtaler o.l., som ikke omfattes av servituttloven, jf. servl. § 1, siste punktum.

Negative servitutter kan typisk omfatte både kvalitative og kvantitative begrensninger med hensyn til bebyggelsen på den tjenende eiendom, begrensninger i form av at rettighetshaver skal sikres fri utsikt, forbud mot at det skal drives næringsvirksomhet eller annen nærmere fastsatt aktivitet på den tjenende eiendommen etc. Det som karakteriserer de negative servituttene er at eiers fysiske rådighet og faktiske bruk av den tjenende eiendommen er underlagt begrensninger.

2. Avgrensning mot andre privatrettslige rådighetsbegrensninger

Det som kjennetegner begge typer servitutter er dermed at det er tale om bruksrettigheter eller bruksforbud.

Det følger imidlertid forutsetningsvis av forarbeidene til servituttloven, Innst. 1960:3 Framand eigedom (Rådsegn 5 fra Sivillovbokutvalet) side 45, at loven ikke skal gjelde for rettigheter som oppstiller positive eller negative begrensninger for eiers juridiske rådighet over den tjenende eiendom. I Sivillovutvalgets tilleggsutredning presiseres det også at servituttloven ikke gjelder for rettigheter som oppstiller forkjøpsrett, innløsningsrett, salgsforbud, pantsettelsesforbud, eller øvrige heftelser som forbyr eieren å råde rettslig over den tjenende eiendom. Slike begrensninger som innskrenker den juridiske råderetten over den tjenende eiendom er ikke rettigheter som forbyr «einskilde slag verksemd, bruk eller tilstand», jf. servl. § 1.

For at servituttloven skal komme til anvendelse er det dermed avgjørende å fastsette om den enkelte rettighet utgjør en båndlegging av den faktiske eller juridiske rådigheten over eiendommen, idet det kun er førstnevnte som omfattes av servituttlovens regler. Dette må bero på en konkret tolkning av heftelsen, hvilket i mange tilfeller kan innebære vanskelige grensedragninger.

At heftelser som båndlegger den juridiske rådigheten ikke er omfattet av servituttloven kan få betydning i flere relasjoner. Blant annet innebærer dette at bestemmelsen i servituttloven § 7 om avskiping mot vederlag ikke kommer til anvendelse. For forkjøps- og innløsningsretter gjelder lov om løysingsrettar, hvilket gir avgiver av rettigheten vern i form av blant annet bestemmelser om lengstetid, løsningskrav og utløsning.

For øvrig må eventuelt bortfall av negative begrensninger for eiers juridiske rådighet over den tjenende eiendom som utgangspunkt bero på en tolkning av stiftelsesgrunnlaget, hvor ordlyden og omstendighetene ved dens tilblivelse vil være de viktigste tolkningsfaktorene. Eventuell sletting av slike rådighetsbegrensninger fra grunnboken er videre avhengig av at vilkårene i tinglysingsloven § 32 er oppfylt.

For negative rådighetsbegrensninger som båndlegger den juridiske rådigheten over eiendommen er det dermed klart at det potensielt er en lengre vei å gå for å kreve at heftelsen skal bortfalle. Dette sammenlignet med situasjonen hvor det er en servitutt som reguleres av servituttloven. Servituttloven gir anledning til å tvinge frem en sletting ved avskiping gitt oppfyllelse av vilkårene i servituttloven § 7, mens rettighetshaver til øvrige rådighetsbegrensninger i stor grad kan sperre for sletting.

3. Avslutning

Hvorvidt heftelsen utgjør en servitutt eller en heftelse som båndlegger den juridiske rådigheten kan ha stor betydning både for eiere av fast eiendom og ikke minst potensielle kjøpere av fast eiendom. Ved erverv av fast eiendom er det avgjørende at kjøper og kjøpers rådgivere har et aktivt forhold til problemstillingen, både som følge av at det kan ha avgjørende betydning for kjøpers planer for videre bruk og utnyttelse av eiendommen, men også ved at det potensielt kan ha stor betydning for verdsettelsen av eiendommen.

Vi i Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig har lang erfaring med å bistå våre kunder med alle spørsmål innen fast eiendoms rettsforhold. Ta gjerne kontakt med våre advokater om du har generelle eller konkrete spørsmål i denne forbindelse.