Ny dom fra Høyesterett om rettighetsforholdene til bygninger som er oppført på fremmed grunn

| Innsikt

Høyesteretts dom 7. juni 2022 – HR-2022-1119-A – inneholder prinsipielle uttalelser om rettighetsforholdene til bygninger som er oppført på fremmed grunn. Dommen avklarer også adgangen til å kreve erstattet kostnader for arbeid som prosessfullmektigen har utført «pro bono».

Saksforholdet og saksgangen
Troms Turlag oppførte i 1967 en turisthytte til allmenn bruk i Tromsø kommune, etter avtale med staten som anså seg som grunneier. Noen år senere ble det imidlertid avklart at eiendommen som hytta var oppført på, ikke var eid av staten, men en privatperson. I 2017 ble eiendommen overdratt, og i 2020 tok den nye grunneieren ut søksmål mot turlaget. Påstanden gikk ut på avvikling av virksomheten i tilknytning til turisthytta, fravikelse av eiendommen og vederlag for turlagets bruk. Turlaget tok til motmæle og anførte å ha rett til å ha hytta stående mot et vederlag.

Turlaget ble frifunnet i Nord-Troms og Senja tingrett, og anken til Hålogaland lagmannsrett ble forkastet. Både tingretten og lagmannsretten anvendte naboloven § 11 analogisk, slik at turlaget hadde rett til å la turisthytta bli stående mot å betale vederlag. Grunneieren anket til Høyesterett og gjorde gjeldende flere anførsler. Anken ble fremmet til behandling for så vidt gjaldt spørsmålet om naboloven § 11 kan anvendes analogisk i et tilfelle der det ikke foreligger et naboforhold og bygningen helt ut står på fremmed grunn.

Spørsmålet om analogisk anvendelse av naboloven § 11
Naboloven § 11 omhandler byggverk som «står såleis at noko av det er inne på granneeigedom». Innholdet i bestemmelsen oppsummeres slik av førstvoterende i HR-2022-1119-A avsnitt 35:

«Hovedregelen er at tiltakshaveren må fjerne den ulovlige delen av bygningen, jf. første ledd første punktum. Men det kan gjøres unntak når nærmere vilkår er oppfylt, og da slik at tiltakshaveren får rett til å beholde bygningen mot vederlag til grunneieren, jf. første ledd andre punktum. I så fall beholder med andre ord tiltakshaveren eiendomsretten til bygningen, og han får også en bruksrett til den beslaglagte grunnen, som etter tredje ledd er tidsbegrenset til byggets levetid.»

Direkte kan naboloven § 11 bare brukes dersom bygningen delvis står inne på en naboeiendom. Dette var ikke tilfellet i HR-2022-1119-A, hvor det ikke forelå noe naboforhold og hvor hele turisthytta med uthus var oppført på fremmed grunn. Spørsmålet for Høyesterett var om bestemmelsen kan anvendes analogisk i et slikt tilfelle. En enstemmig Høyesterett besvarte dette bekreftende.

Det ble blant annet vist til at forarbeidene til både naboloven og lov om hendelege eigedomshøve holder det åpent om naboloven § 11 kan anvendes analogisk. Høyesterett la riktignok til grunn at lov om hendelege eigedomshøve § 8, som gir anvisning på en annen løsning enn naboloven
§ 11, fikk direkte anvendelse. Etter Høyesteretts oppfatning skulle det imidlertid ikke mye til for å fravike denne regelen, jf. lov om hendelege eigedomshøve § 1, som bestemmer at lovens regler viker for avtale og «særlege rettshøve».

Bestemmelsen ble likevel tillagt en viss vekt. Etter å ha kommet inn på den rettspolitiske begrunnelsen for lov om hendelege eigedomshøve § 8 og naboloven § 11, og hensynet til tiltakshaver og grunneier, uttaler førstvoterende i avsnitt 50:

«Slik jeg ser det, må det derfor i et tilfelle som i denne saken, gjøres en nærmere avveining av hvilken parts interesser som sterkest gjør seg gjeldende. Men siden lov om hendelege eigedomshøve § 8 i utgangspunktet får direkte anvendelse, yter den en viss motstand mot å anvende naboloven § 11 analogisk. Det samme gjør hensynet til grunneierens sterke stilling i norsk rett, noe som er fremhevet i HR-2017-2064-A snekkerens hytte avsnitt 37, med henvisning til Rt-2015-1157 avsnitt 33 Fårøya. Analogisk anvendelse av naboloven § 11 første ledd andre punktum er derfor etter min mening bare aktuelt dersom tiltakshavers interesser klart overstiger ulempene for grunneieren. I tillegg må de vilkårene som bestemmelsen selv inneholder, være oppfylt.»

Etter Høyesteretts oppfatning var det «klart at turlaget har den alt overveiende nytteverdien av turisthytta, og at ulempene for grunneieren av å ha den stående, er små», jf. avsnitt 52. Et sentralt poeng var at turisthytta ligger i et LNFR-område hvor tillatelse til hyttebygging generelt ikke kan påregnes, og at Tromsø kommune hadde uttalt at det ikke vil bli gitt dispensasjon til hyttebygging i dette området. Turisthytta ville derfor ikke kunne brukes som vanlig hytte av grunneieren. Nytteverdien av turisthytta for turlaget og allmenheten var derimot stor.

Høyesterett konkluderte derfor med at det var grunnlag for å anvende naboloven § 11 analogisk i det konkrete tilfellet. Høyesterett tok imidlertid ikke stilling til om vilkårene i bestemmelsen var oppfylt, ettersom denne delen av anken ikke var tillat fremmet.

Spørsmålet om sakskostnader
Som nevnt innledningsvis inneholder dommen også en sivilprosessuell avklaring om sakskostnader.

Ettersom Troms Turlag vant saken, hadde organisasjonen krav på dekning av sine sakskostnader, jf. tvisteloven § 20-2 første ledd. Høyesterett kunne ikke se at tungtveiende grunner gjorde det rimelig med helt eller delvis fritak, jf. bestemmelsens tredje ledd.

Deler av prosessfullmektigens arbeid var imidlertid utført «pro bono», det vil si gratis til turlaget. Motparten anførte at det ikke er grunnlag for å kreve slike kostnader erstattet.

Høyesterett tok utgangspunkt i at tvisteloven § 20-2 første ledd gir turlaget krav på full erstatning for «sine» kostnader, og at dette tilsier at kostnader som turlaget ikke er forpliktet til å dekke, ikke kan kreves erstattet.

Rettspraksis trakk imidlertid i retning av at også kostnader som er ettergitt, kan kreves erstattet. Det ble vist til mindretallsuttalelsen i Rt-2012-1985 lengeværende barn I avsnitt 214–215 samt HR-2020-1824-A. På bakgrunn av disse avgjørelsene uttalte førstvoterende i avsnitt 62:

«De reelle hensynene som trekkes frem i disse dommene, er etter min mening overbevisende og må tilsi at tvistelovens regler her tolkes utvidende. En streng ordlydsfortolkning kan lede til vanskelige bevisvurderinger av om forpliktelsen består på partens hånd eller ikke, og den kan hemme ubemidlede parters mulighet til å fremme og forsvare sine rettigheter i domstolene. Motparten blir på sin side ikke skadelidende av at en tredjemann påtar seg det kostnadsansvaret som den vinnende parten ellers ville hatt selv.»

På denne bakgrunn konkluderte Høyesterett med at turlaget hadde krav på erstatning også for de sakskostnadene som prosessfullmektigen hadde ettergitt overfor turlaget. Høyesterett understreket imidlertid at det i disse tilfellene sjelden er gjort noen kontroll av kostnadens omfang, og at domstolene må ha dette for øye i sin prøving av om kostnadene er «nødvendige», jf. tvisteloven § 20-5.

Les Høyesteretts avgjørelse her