Ny eierseksjonslov trer i kraft 1. januar 2018, med unntak av lovens § 9 om rett til å kreve seksjonering for sameiere med bruksrett til bolig i sameier som ikke er seksjonert, som trer i kraft 1. juli 2018. Ny lov erstatter eierseksjonsloven av 1997. Det uttalte målet bak lovendringen er å styrke forbrukernes sikkerhet ved å gjøre det enklere å finne ut av hvilke rettigheter og plikter man har i et eierseksjonssameie. En del av endringene kommer derfor i form av tydeligere lovspråk og presiseringer av gjeldende rett. Det er imidlertid også gjort flere endringer som er fordelaktige for utbyggere.
Her følger en oversikt over noen av de viktigste materielle lovendringene:
- Seksjoneringstidspunkt: I 1997-loven kunne seksjonering til bolig først skje når det var gitt igangsettelsestillatelse (IG) for oppføring av nybygg, eller ved ferdigstillelse for eksisterende bygg. Etter ny lov § 8 kan det seksjoneres så snart det foreligger rammetillatelse. Bestemmelsen gjelder både nybygg og eksisterende bygg.
- Kobling til plan- og bygningsloven: Det er også kommet en ny bestemmelse i § 7 (3) om at seksjonering til bolig bare kan skje dersom boligseksjonen er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven.
- Frist for behandling av seksjoneringssaker: Etter den nye loven § 14 skal kommunen behandle seksjoneringssaker innen 12 uker. Kommunen vil også kunne kreve et gebyr som dekker faktiske kostnader (selvkost), jf. § 15. Ved oversittelse av saksbehandlingstiden vil gebyret reduseres med 25 % av det totale gebyret per uke.
- Parkeringsareal: Kommunen skal nå kun vurdere om det er avsatt tilstrekkelig areal for å oppfylle kravet til antall parkeringsplasser i byggetillatelsen når det fremsettes seksjonsbegjæring, jf. ny § 7 (1) d. Hvordan parkeringsarealet disponeres, organiseres og fordeles vil være opp til utbygger.
- Ladepunkt for elbil: Dersom en seksjonseier ønsker å anlegge ladepunkt for el- eller hybridbil i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer, kan styret i sameiet bare nekte slik etablering dersom det foreligger saklig grunn. Dette følger av ny § 25 (1).
- Leietakers kjøperett fjernet: Den som leier en bolig i en eiendom som skal seksjoneres, hadde etter tidligere lov § 14 flg. rett til å kjøpe (innløse) den aktuelle seksjonen til 80 % av markedsverdi ved seksjonering. Bestemmelsen er avviklet i den nye loven.
- Vedlikeholdsansvar: Den nye loven innehar klarere bestemmelser i § 32 og § 33 om hvilke vedlikeholdsarbeider henholdsvis seksjonseier og sameiet er ansvarlig for, samt erstatningsansvar for brudd på vedlikeholdsplikten i § 34.
- Enerett til bruk av fellesareal: Etter den nye lovens § 25 (5 og 6) kan det vedtektsfestes at en eller flere seksjonseiere skal ha enerett til bruk av nærmere definerte fellesarealer i inntil 30 år. Tidligere har det vært vanlig å regulere slike eneretter gjennom vedtektene, og det fulgte ingen konkret tidsbegrensning etter tidligere lov.
Utbygger vil altså kunne begjære seksjonering av boenhetene i et byggeprosjekt på et tidligere stadium av byggingsprosessen enn tidligere, men må samtidig sørge for å kunne dokumentere at boenhetene tilfredsstiller plan- og bygningslovens krav før det søkes om seksjonering. Sistnevnte endring vil innebære en samordning av kommunens rolle som seksjoneringsmyndighet og plan- og bygningsmyndighet. Hensikten bak bestemmelsen er å hindre at det opprettes boligseksjoner som det ikke er lov å bo i. Dersom det er avvik mellom det seksjonerte og de ferdige bruksenhetene, åpner også ny § 22 opp for at kommunen kan kreve reseksjonering slik at seksjoneringen stemmer overens med virkeligheten.
Utbygger står også friere når det gjelder disponering og organisering av parkeringsareal, såfremt det er avsatt et tilstrekkelig areal til dette formålet på tidspunktet for seksjoneringsbegjæring. Konsekvensen av regelen er at utbyggeren har flere alternativer når parkeringsplassene skal fordeles. Kommunen vil heller ikke kunne kreve at parkeringsplassene skal seksjoneres som, eller må være, fellesareal.
Ved å avvikle bestemmelsen om leietakers kjøperett til bolig som skal seksjoneres, vil både kommunen og private eiendomsutviklere bli spart for oppgaven med å informere leietakere om kjøperett og klageadgang, samt senere oppfølging rundt dette. Lovgiver ønsket også å slippe situasjoner der eiendomsutviklere i praksis “tømmer” eiendommen for beboere før seksjonering for å komme rundt reglene om leietakers kjøperett. Endringene vil innebære at det blir betydelig mindre administrasjon knyttet til omgjøring av leiegårder til eierseksjonssameier, samt trolig også hindre at bygg blir stående tomme eller delvis tomme i lengre perioder. For kjøperett som er utløst før ny lov trer i kraft 1. januar 2018, gjelder bestemmelsene i 1997-lovens kapittel III selv om kjøperetten ikke er gjort gjeldende. Kjøperetten faller bort hvis den ikke blir gjort gjeldende innen tre måneder etter at skriftlig tilbud om kjøp fra eier er mottatt av leieren, og det ikke innen fristen er satt frem krav om takstnemnd etter § 16 i gammel lov.
Forbudet mot å erverve mer enn to boligseksjoner i samme sameie, videreføres i ny § 23. Dette på tross av at lovutvalget foreslo å oppheve regelen, under henvisning til at denne er lett å omgå, eksempelvis ved etablering av ulike eierselskaper eller ved bruk av stråmenn. I lovvedtaket ba Stortinget regjeringen om å komme tilbake til et lovforslag som hindrer omgåelsene av ervervsbegrensningene. Ny lov viderefører derfor inntil videre gjeldende rett, men mye tyder på at reglene her kan bli skjerpet på sikt.
Avtaler eller bestemmelser som er i strid med den nye loven, opphører å gjelde senest ett år etter at loven trer i kraft, om ikke annet går frem eksplisitt av loven. Eksisterende avtaler om midlertidige eneretter til å bruke fellesareal som kommer i strid med trettiårsbegrensningen i § 25 (5) og (6) består, men ikke lenger enn tretti år fra lovens ikrafttredelse.