De materielle endringene i meglerstandarden kan alltid diskuteres, og det vil nok fortsatt være punkter som vil være gjenstand for forhandlinger.

Oppdatert meglerstandard for salg av eiendomsselskap – forenkling eller større grad av kompleksitet?

| Innsikt

I desember 2019 publiserte Norsk Eiendomsmeglerforbund og Forum for Næringsmeglere en oppdatert versjon av meglerstandarden for salg av eiendomsselskaper. Sammenlignet med den foregående meglerstandarden er det vår vurdering at den oppdaterte standarden representerer et mer komplisert avtaleverk som i større grad stiller krav til den juridiske kompetansen til partene som skal etterleve avtalen.

Endringene som er foretatt i den oppdaterte standarden har angivelig bakgrunn i erfaringer som er gjort med den foregående meglerstandarden av oktober 2015, herunder punkter som historisk har vært gjenstand for forhandlinger, og et ønske om å gjøre kontrakten mer leservennlig for ikke-jurister.

Meglerstandarden er fortsatt ikke oppdatert i henhold til endringene av aksjeloven § 8-10 som trådte i kraft med virkning fra og med 1. januar 2020. Dette har særlig betydning for oppgjørsavtalen som medfølger kjøpekontrakten. Vi antar at dette vil foreligger i løpet av våren 2020.

I det følgende vil vi knytte noen bemerkninger til et utvalg av de vesentligste endringene:

Fastsettelse av revidert kjøpesum

I meglerstandarden av oktober 2015 var utgangspunktet at situasjoner hvor partene var uenige om fastsettelse av revidert kjøpesum skulle håndteres ved at partene skulle oppnevne en uavhengig statsautorisert revisor. Resultatet av denne fastsettelsen skulle anses som en voldgiftsavgjørelse med den konsekvens at det var begrensede muligheter for å sette til side fastsettelsen, jf. voldgiftsloven § 42. Reguleringen representerte en effektiv og hensiktsmessig metode for å fastsette uenigheter vedrørende fastsettelsen av revidert kjøpesum.

Den reviderte meglerstandarden har endret dette ved at utgangspunktet nå er at uenigheter vedrørende fastsettelsen av revidert kjøpesum skal behandles ved ordinær domstolsbehandling. Dette vil innebære en langt mer omstendelig og mindre effektiv prosess med hensyn til å fastsette revidert kjøpesum. I tillegg, og sammenholdt med at det er selger som både presenterer estimert og revidert balanse, vil endringene potensielt kunne innebære fordeler i selgers favør. Vi er uenige i endringene på dette punktet, både som følge av at den tidligere reguleringen ga utrykk for en effektiv tvisteløsningsmekanisme og at det den nye reguleringen er egnet til å gi selger en urimelig spekulasjonsmulighet.

Reklamasjonsfristene

Meglerstandarden av oktober 2015 innebar at kjøperen tapte sitt krav på erstatning etter de ordinære garantiene dersom kjøperen oversittet den relative reklamasjonsfristen på 60 dager. Videre var de absolutte reklamasjonsfristene hhv. ett år for de ordinære garantiene og tre år for de fundamentale garantiene.

Den reviderte meglerstandarden har endret de absolutte reklamasjonsfristene til hhv. 18 måneder for de ordinære garantiene og fem år for de fundamentale garantiene. Videre utvides reklamasjonsfristene med én måned dersom kjøperen oppdager avtalebruddet senere enn én måned før utløpet av fristene.

En vesentlig endring er videre at den relative reklamasjonsfristen nå er innsnevret til én måned, samtidig som at brudd på denne fristen kun medfører rettstap dersom bruddet medfører i) økt tap på kjøpers hånd eller ii) at selgeren eller selskapet har mistet retten til å kreve erstatning fra tredjepart. I utgangspunktet er vi enige i at det ikke urimelig at selgeren må forvente å stå til ansvar for avtalebrudd hvor kjøpers tap overstiger ansvarsbegrensningene i reklamasjonsperioden.

Endringene øker dermed selgers risikoeksponering, både som følge av at kjøpers enkeltstående krav i større grad vil være i behold i løpet av de absolutte reklamasjonsfristene, og at det i løpet av reklamasjonsperioden vil være en større andel krav som faller inn under terskelverdiene i kontraktens punkt 8.4.

Partenes beføyelser ved avtalebrudd

Den reviderte meglerstandarden innebærer fortsatt at selger har et strengt objektivt ansvar for uriktige opplysninger, uavhengig av om selgeren forstod eller burde ha forstått at opplysningene var uriktige. Samtidig er reguleringen av selgers ansvar nå i hovedsak fordelt mellom punktene 6, 7 bokstavene a) og b), og 8.

Til sammenligning var ansvarsfordelingen i den tidligere meglerstandarden presentert mer kronologisk i tråd med kontraktens enkelte faser, og hvor rammene for selgers ansvar hovedsakelig var inntatt i henholdsvis punkt 6 og punkt 8.

Etter vår oppfatning er ikke den nye strukturen egnet til å bedre leservennligheten sammenlignet med den tidligere standarden, blant annet som følge av at reguleringen er mer omfattende, fordelt på flere bestemmelser og i større grad inneholder henvisninger. Av hensyn til leservennligheten burde det uansett ha vært vurdert å samle reguleringen i punktene 6, 7 bokstavene a) og b), og 8, i ett felles punkt. Dette som følge av at samtlige av bestemmelser både regulerer «partenes beføyelser ved avtalebrudd» og «rett til erstatning og begrensninger i selgers ansvar«.

Oppnår den reviderte standarden formålet med endringene?

De materielle endringene i meglerstandarden kan alltid diskuteres, og det vil nok fortsatt være punkter som vil være gjenstand for forhandlinger.

Meglerstandarden av oktober 2015 har imidlertid frem til nå vært benyttet i majoriteten av eiendomstransaksjoner, og dens struktur og oppbygging er følgelig godt innarbeidet og velkjent i bransjen. Sammenholdt med at den reviderte meglerstandarden i større grad inneholder detaljregulering og bruk av henvisninger som øker avtalens kompleksitet, stiller vi spørsmål ved om den reviderte meglerstandarden oppnår formålet om å øke leservennligheten overfor ikke-jurister.

En stor andel av transaksjonene på landsbasis er av beskjeden transaksjonsstørrelse, og hvor partene har liten eller ingen erfaring med slike salgsprosesser. Mer komplekst avtaleverk vil i slike transaksjoner kunne virke fremmedgjørende på partene, og virke negativt på effektiviteten i transaksjonsprosessen.

Oppsummert er det vår oppfatning at det ikke var behov for å gjøre så pass store endringer i kontraktens oppbygging og struktur som det den nye meglerstandarden representerer. Videre har vi mottatt signaler fra flere hold om at den foregående meglerstandarden av oktober 2015 fortsatt vil være foretrukket i eiendomstransaksjoner.

Ta gjerne kontakt med våre advokater om du har generelle eller konkrete spørsmål angående meglerstandardene og eiendomstransaksjoner.