Skadeløsbrev til besvær?

| Innsikt

Eidsivating lagmannsrett har nylig avsagt kjennelse i en prinsipiell sak om hvorvidt en begjæring om tvangssalg skulle tas til følge. De mest sentrale punktene i kjennelsen er tema i denne artikkelen.

Innledning

Dersom et misligholdt og forfalt krav skal tvangsfullbyrdes, må det foreligge enten et såkalt alminnelig tvangsgrunnlag (dom, rettsforlik m.m.) eller et særlig tvangsgrunnlag. De særlige tvangsgrunnlagene vil variere ut fra hvilket formuesgode som skal realiseres.

De særlige tvangsgrunnlagene skal i utgangspunktet gjøre det lettere å få tvangssolgt et formuesgode til dekning av et krav uten å måtte gå veien om å få dom for kravet.

I tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2 som gjelder særlige tvangsgrunnlag for tvangsrealisasjon av realregistrerte formuesgoder (f.eks. eiendom, skip, fly), er det angitt at det f.eks. kan begjæres en eiendom tvangssolgt dersom man har et «…registrert avtalepant, registrert skadesløsbrev likevel bare når kravets omfang er fastsatt ved dom eller annet tvangsgrunnlag…«.

Registret avtalepant eller registrert skadesløsbrev blir som hovedregel benyttet som sikkerhet i helt standard finansieringsavtaler, hvor det ofte tas pant i f.eks. eiendommer eller andre eiendeler som kan registreres i et realregister.

Men har kreditor/panthaver et bevisst forhold til forskjellene mellom registrert avtalepant og registret skadesløsbrev?

Vil et slikt registrert pant eller registrert skadesløsbrev medføre særlig tvangsgrunnlag så snart det er registrert, eller må det stilles krav til innholdet for å oppnå særlig tvangsgrunnlag etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2?

I en kjennelse fra Eidsivating lagmannsrett, avsagt 22. mars 2022 (LE-2022-8197), kom lagmannsretten bl.a. til at de standardiserte pantedokumentene til Statens kartverk var å anse som et «skadesløsbrev» med den virkning at kravet først kunne tvangsfullbyrdes når det forelå dom eller annet tvangsgrunnlag som fastsetter kravets omfang, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2 første ledd bokstav a. Det ble dermed ikke betegnet som et «registrert avtalepant«.

Det at retten kom til at pantedokumentene i saken var å anse som et «skadesløsbrev», understreker viktigheten av at panthaver er seg bevisst virkningene av pantedokumentene som avgis ved finansieringer hvor en smidig

tvangsfullbyrdelsesprosess ved et eventuelt mislighold kan være av avgjørende betydning.

Saksforholdet

Tvisten som stod for Eidsivating lagmannsrett var i korte trekk at Askim & Spydeberg Sparebank hadde begjært en eiendom tvangssolgt på bakgrunn av misligholdte lån gitt til person A. Det ble fremholdt at person B hadde stilt en eiendom som realkausjon for gjelden, og grunnlaget for begjæringen om tvangssalg var dermed pantedokumentet avgitt av B over den aktuelle eiendommen som ble søkt tvangssolgt. Pantedokumentet var et standardisert pantedokument etter tinglysningsforskriften og som Statens kartverk hadde – og fortsatt har – tilgjengelig på sine hjemmesider.

Det sentrale for lagmannsretten var hvorvidt en begjæring om tvangssalg kunne begjæres «direkte» på bakgrunn av pantedokumentet, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2 første ledd bokstav a, eller om det underliggende kravet først måtte fastsettes ved dom eller annet tvangsgrunnlag.

Lagmannsretten fremholdt at dette var avhengig av hvorvidt pantedokumentet var å anse som et «registrert avtalepant» i lovens forstand, og viste da til at man tradisjonelt talte om hvorvidt pantedokumentet var (a) en reell pantobligasjon, (b) en gjort pantobligasjon, eller (c) et såkalt «skadesløsbrev».

Lagmannsretten kom til at pantobligasjonen verken var en reell- eller gjort pantobligasjon, og ettersom pantedokumentet i seg selv ikke inneholdt noen skylderklæring, måtte det betraktes som et «skadesløsbrev», da det ga pant for et ubestemt beløp inntil et visst maksimumsbeløp. Dette medførte etter lagmannsrettens syn at det underliggende kravet måtte avklares enten gjennom dom eller «annet tvangsgrunnlag» før det kunne begjæres tvangssalg.

Praktiske betydninger av kjennelsen

I korte trekk understreker kjennelsen det samme som lovgiver gav uttrykk for i forarbeidene, men som senere er kritisert i juridisk teori, nemlig at et pantedokument som

ikke inneholder noen skylderklæring ikke er tilstrekkelig til å iverksette tvangsfullbyrdelse uten at det foreligger dom eller «annet tvangsgrunnlag» for kravet. Allerede i 2002 trakk Kåre Lilleholt frem at de nye standardiserte pantedokumentene i fast eiendom potensielt ikke tilfredsstilte kravet til å kunne anses som et «særlig tvangsgrunnlag» etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2 første ledd bokstav a.

Rent praktisk medfører dette at dersom kredittgiver ved bruk av de gitte standarddokumentene ønsker å realisere formuesgoder som er registrert i et realregister (slik som f.eks. eiendom, skip, fly) som følge av et misligholdt engasjement, må kredittgiver først få dom som fastsetter at kravet er sikret under panteretten. Det kan tenkes at dette avhjelpes gjennom henvisning til f.eks. en låneavtale eller andre underliggende skyldforhold i selve pantedokumentet, pantsettelseserklæring og/eller eksigibelt gjeldsbrev, men det er ingen sikkerhet i at dette vil være tilstrekkelig for å oppfylle kravene i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2 første ledd bokstav a.

I dagens finansieringsmarked benyttes flere typer standardiserte dokumenter, herunder blant annet pant i fast eiendom og skipspant som ikke inneholder en slik skylderklæring eller referanse til det underliggende gjeldsforholdet.

Dersom lagmannsrettens kjennelse blir stående, vil dette potensielt kunne medføre at kreditor/panthaver ikke har særskilt tvangsgrunnlag for kravet etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2 første ledd bokstav a. Panteretten vil i utgangspunktet bestå men en eventuell tvangsfullbyrdelse kan bli vesentlig vanskeliggjort ved at kreditor/panthaver først må få dom for kravet før tvangsfullbyrdelse kan iverksettes. Skylderklæring og angivelse av det underliggende rettsforholdet er å foretrekke dersom rask tvangsinndrivelse av kravet er viktig for kreditor/panthaver.

Som antydet over har Askim & Spydeberg Sparebank anket lagmannsrettens kjennelse som også er tillatt fremmet til behandling ved Høyesteretts ankeutvalgs beslutning av 24. juni 2022 (HR-2022-1262-U). Saken er foreløpig ikke berammet.

Uavhengig av Høyesteretts avgjørelse, viser saken at kreditor/panthaver må ha et helt klart og bevisst forhold til bruk av og innholdet i standarddokumenter.