Det er tatt til orde for at en rekke av dagens tvister kunne ha vært unngått dersom både kjøper og selger i større grad var klar over eiendommens reelle tilstanden før kontraktinngåelse.

Skjerpet ansvar for mangler ved boligsalg til forbruker

| Innsikt

Det er varslet nye regler i avhendingsloven knyttet til dagens bestemmelser om eiendomskjøp "as is".

Ved de fleste bruktboligkjøp tar selger et «as is»-forbehold. Et slikt forbehold, sammenholdt med mangelsbestemmelsene i avhendingslovens §§ 3-7 til 3-9, er med på å begrense selgers erstatningsansvar for skjulte feil og mangler.

Det er et nokså høyt konfliktnivå knyttet til dagens regelverk, og tvister frekventerer hyppig i norske domstoler, gjerne med et eierskifteforsikringsselskap prosederende på selgersiden og boligkjøperforsikringsselskap på kjøpersiden. Mange av konfliktene knytter seg til det såkalte vesentlighetsvilkåret i § 3-9, som kort oppsummert gir kjøper rett til prisavslag dersom det avdekkes «vesentlige» skjulte feil og mangler ved boligen – også når selger har tatt et «as is»-forbehold. Den kvantitative terskelen for hva som skal anses som vesentlig er utviklet gjennom rettspraksis, og ligger gjerne på rundt 5 % av kjøpesummen.

Det er tatt til orde for at en rekke av dagens tvister kunne ha vært unngått dersom både kjøper og selger i større grad var klar over eiendommens reelle tilstanden før kontraktinngåelse. Et hovedtrekk ved de foreslåtte endringene er derfor å indirekte pålegge selger utarbeidelse av en betydelig mer grundig tilstandsrapport enn hva som er praksis i dag. Dette skal gjøres ved å se bort ifra eventuelle «as is»-forbehold ved forbrukerkjøp av bolig. Selger skal i stedet være ansvarlig for alle skjulte feil og mangler ved boligen, med mindre disse faller under en minsteterskel – en såkalt «bagatellbegrensning».

På denne måten skal selger få et incentiv til å tilegne seg og videreformidle mest mulig kunnskap om boligens tilstand før et salg. Parallelt foregår det et arbeid vedrørende skjerpet lovregulering av takstbransjens tilstandsrapporter. Det er også foreslått en tydeligere lovregulering av kjøpers ansvar for å sette seg inn i salgsdokumentasjonen.

Formålet med de foreslåtte lovendringene skal være et enklere og mer forutsigbart regelverk, og en bolighandel basert på et bedre informasjonsgrunnlag. Samlet ønsker man å oppnå en tryggere bolighandel med et lavere konfliktnivå. Justisdepartementet arbeider med en lovproposisjon og har utarbeidet et forslag til reguleringsmodell, etter at utredningen «NOU 2009:6 Tilstandsrapport ved salg av bolig» har gjennomgått to høringsrunder. Noe formelt lovforslag er ikke fremmet på nåværende tidspunkt.