Lovgivningen om overtakelse
Når et festeforhold utløper, har festeren i utgangspunktet en plikt til å fjerne bygninger og eiendeler fra tomten.
Dette er som oftest hverken praktisk mulig eller ønskelig. Tomtefesteloven § 41 har derfor regler om at både fester og bortfester kan kreve at bortfester overtar bygningsmassen på tomten. Reglene om beregning av vederlaget er imidlertid ulike, avhengig av hvem som krever overtakelsen.
Krever bortfesteren å ta over bygningsmassen, skal vederlaget settes til det som i loven betegnes som “det det vil koste å føra opp tilsvarande hus og tilskipningar på tomta på overtakingstida, med frådrag for verdimink på grunn av alder og bruk i festetida”, vanligvis omtalt som teknisk verdi.
Er det derimot festeren som krever at bortfesteren skal ta over bygningsmassen, så skal vederlaget settes til det loven omtaler som “verdet husa og tilskipingane har for bortfestaren”, ofte tilsvarende og omtalt som bruksverdi.
Loven sier imidlertid ikke noe direkte om hvordan verdsettelsen skal foregå hvor begge partene er enige om overtakelsen.
Saken i korte trekk
Saken for Høyesterett gjaldt vederlaget for overtakelse, etter at en festeavtale knyttet til eiendommen Zachariasbryggen ved fisketorget i Bergen sentrum ble hevet. Eiendommen er et større restauranthus som huser en rekke ulike restauranter, nattklubber og puber/barer.
Fester og bortfester var enige om at bortfesteren skulle overta bygningen på festetomten. Man var derimot ikke enige om hvilke regel som skulle gjelde for verdsettelsen. Fester var av den oppfatning at bortfester skulle betale vederlag ut fra bruksverdien, da fester mente dette ville utgjøre et større beløp enn den tekniske verdien på bygget. Motsatt krevde bortfester, naturlig nok, at vederlaget maksimalt kunne settes ut fra bygningsmassens tekniske verdi.
Både tingretten og lagmannsretten gav bortfester medhold i nettopp dette – at verdien maksimalt kunne fastsettes til teknisk verdi på bygningsmassen.
Høyesteretts vurdering
Saken ble anket til Høyesterett, som kom til motsatt resultat av lagmannsretten og tingretten – dog med minste mulige flertall (3 mot 2). Høyesterett kom altså til at hvis både fester og bortfester har krevd at bortfester skal overta bygningen så kan festeren velge om vederlaget skal fastsettes til teknisk verdi eller etter bruksverdien.
Høyesterett fant i sin vurdering at man måtte basere valget av løsning på “lovens system og forarbeider, herunder de reelle hensyn loven bygger på”. Høyesterett så hen til lovforarbeidene til den gamle tomtefesteloven fra 1975, og trolig ikke minst hensynet til balansen mellom ytelsene. Det uttales i dommen at “bortfester må i alle festeforhold være forberedt på, ved avviklingen, å betale festeren den økonomiske verdi bygningen vil ha for bortfester. Loven gir festeren rett til å kreve det. Resultatet blir at bortfesteren gir fra seg like mye som han mottar, hvilket – sett fra hans ståsted – sikrer god balanse mellom ytelsene”.
Har dommen noen praktisk betydning?
Det er enda for tidlig å kunne fastslå hvilken betydning denne dommen vil ha i eiendomsforvaltning og praktisk rettsliv – denne konkrete saken er relativt spesiell og dissensen fra mindretallet var skarp.
Man kan vel imidlertid ut fra denne dommen konkludere med at festere nå kan møte et krav om overtakelse til teknisk verdi med et motkrav om overtakelse til bruksverdi om man finner at dette er mer gunstig – og vinne frem med et slikt krav. At bruksverdi faktisk er høyere enn teknisk verdi, er vel imidlertid ikke alltid tilfelle, og i det minste ikke selvsagt.
At Høyesteretts flertall – i motsetning til øvrige instanser og mindretallet – la seg på en linje hvor fester kan velge verdsettelsesprinsipp, må kunne ses på som en svekkelse av bortfesters stilling. Om det er uttrykk for en generell bevegelse i rettspraksis – ja, det vil det nok være ulike syn på i ulike leire. Det viser nok imidlertid at bortfestere bør vise ytterligere aktsomhet i forbindelse med utløp av festeforhold, og foreta sine valg av løsninger med omhu.
Til sist kan man jo bemerke at saken føyer seg inn i en lang rekke avgjørelser fra Høyesterett gjennom de siste årene knyttet til festeforhold. Dette er utvilsomt et felt hvor man også over de nærmeste årene vil se et betydelig antall tvister.
Dommen kan leses i sin helhet her
Ved behov for mer informasjon eller bistand knyttet til eiendom og tomtefeste, ta kontakt med
Advokat Ole Gudmund Meland eller Partner Terje Aas.