1. Sakens bakgrunn
Saken gjaldt spørsmål om en kjøper av fast eiendom, som ikke hadde tinglyst sitt erverv, hadde oppnådd rettsvern overfor selgerens kreditorer gjennom å ha eid og brukt eiendommen i hevdstid.
Kjøper kjøpte eiendommen i 1998 og det ble utstedt skjøte i forbindelse med overdragelsen. Skjøtet, som var datert 9. oktober 1998, ble imidlertid ikke tinglyst. Kjøper har siden overdragelsen eiet eiendommen og har brukt den som sin egen.
Den 10. september 2019 begjærte Bank Norwegian AS utlegg i sak mot selger av eiendommen. Bakgrunnen for utlegget var misligholdt gjeld. Selger sto på utleggstidspunktet fremdeles som hjemmelshaver til eiendommen. Det ble avholdt utleggsforretning 8. november 2019 og det ble deretter tatt utleggspant i eiendommen. Utlegget ble tinglyst samme dag.
Etter begjæring fra banken besluttet Fredrikstad tingrett eiendommen tvangssolgt den 15. april 2020. Da kjøper ble kjent med beslutningen om tvangssalg fremmet kjøper innsigelser mot tingrettens beslutning og begjærte samtidig omgjøring. Som grunnlag for kravet sitt viste kjøper til at det var oppnådd rettsvern gjennom hevd.
2. Høyesteretts vurdering
2.1 Innledning
Høyesterett tar utgangspunkt i tinglysingsloven § 20 første ledd, som er lovens hovedregel for rettigheter i fast eiendom:
“Når et dokument er registrert, går det rettserverv som dokumentet gir uttrykk for, i kollisjonstilfelle foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere.”
Utgangspunktet til Høyesterett er at en tinglyst rett i fast eiendom i kollisjonstilfeller går foran en rett som ikke er tinglyst, eller som tinglyses senere. Kjøper av fast eiendom må dermed tinglyse sitt erverv for å oppnå rettsvern mot selgerens kreditorer.
Et unntak følger av tinglysingsloven § 21 andre ledd andre punktum:
“For andre lovbestemte rettigheter enn pant har tinglysing ingen betydning, hvor ikke annet er særlig bestemt. Det samme gjelder rettserverv ved hevd”.
Spørsmålet for Høyesterett var dermed om det var grunnlag for å oppstille et slikt unntak for selvstendig rettsvernshevd fra prioritetsregelen i tinglysingsloven § 20, enten gjennom en tolking av hevdsunntaket i § 21 andre ledd andre punktum, eller eventuelt på ulovfestet grunnlag.
2.2 Kan rettsvern etableres gjennom selvstendig rettsvernshevd?
Ordlyden i § 21 andre ledd andre punktum dekker i utgangspunktet bare tilfeller der selve rettservervet skjer gjennom hevd, og Høyesterett slår innledningsvis fast at rettserverv med annet stiftelsesgrunnlag språklig sett faller utenfor. Eiendomskjøp ved avtale vil dermed ikke være omfattet av unntaket i tinglysingsloven.
Høyesterett går deretter gjennom en stor mengde av rettskilder på området – både forarbeider, juridisk teori, hensyn og tidligere rettspraksis. Høyesterett presiserer at spørsmålet om det gjelder en regel om selvstendig rettsvernshevd ikke er endelig avklart i tidligere rettspraksis fra Høyesterett, men at det foreligger enkelte avgjørelser som berører spørsmålet, herunder HR-2017-33-A, Forusstrandadommen.
Avgjørelsen HR-2017-33-A Forusstranda gjaldt spørsmålet om eiendomsoverføringer foretatt som ledd i selskapsrettslige fisjoner og fusjoner hadde rettsvern uten tinglysing i konkurs, jf. tinglysingsloven § 23. Bestemmelsen krever etter ordlyden at dersom “en rett som er stiftet ved avtale, skal kunne stå seg overfor konkurs, må rettsstiftelsen … være registrert senest dagen før konkursåpningen”. For to av eiendommene ble det anført subsidiært at rettsvern var sikret gjennom selvstendig rettsvernshevd, begrunnet i at eiendommene var utfisjonert fra konkursdebitor mer enn 20 år før konkursen. Høyesterett kom til at heller ikke dette ga rettsvern mot konkursbeslaget.
Forusstrandadommen inneholder imidlertid ikke noen drøftelse av de grunnleggende hensynene bak reglene om rettsvern, og Høyesterett i Forusstrandadommen tar heller ikke stilling til selvstendig rettsvernshevd på generelt grunnlag. Høyesterett uttaler derfor i avsnitt 60 at Forusstrandadommen ikke kan tillegges noen større vekt ved fastsettelsen av rettstilstanden.
Høyesterett går så gjennom hensynene bak tinglysingslovens rettsvernsregler og viser til den nære sammenhengen mellom stiftelsesgrunnlagene og det faktum at hevdsinstituttet ved vedtakelsen av tinglysingsloven også hadde en rettsbevarende funksjon. Dette gjør det etter Høyesterett sitt syn derfor mest nærliggende å se regelen om selvstendig rettsvernshevd som en forlengelse av bestemmelsen om aksessorisk rettsvernshevd i § 21 andre ledd andre punktum.
2.3 Flertallets syn på saken
Etter en gjennomgang av en stor mengde rettskilder konkluderte flertallet altså med at det er grunnlag for å oppstille en regel om selvstendig rettsvernshevd. Dette innebærer at rettserverv ved avtale må likestilles med rettserverv ved hevd, og rettserverv ved hevd har dermed rettsvern mot kreditorer uten tinglysing. Høyesterett presiserer at det er en forutsetning for å anvende regelen at hevdsvilkårene er oppfylt. Som følge av den lovlige adkomsten vil det imidlertid ikke gjelde et selvstendig vilkår om god tro.
Som følge av flertallets konklusjon hadde kjøper i saken rettsvern mot bankens utleggspant og Høyesterett konkluderte med at begjæringen om tvangssalg ikke skulle tas til følge.
2.4 Mindretallets syn på saken
Mindretallet legger særlig vekt på tinglysingsloven ordlyd og er av den oppfatning at spørsmålet i saken er lovgivers oppgave å løse. Mindretallet presiserer at tinglysingsloven i seg selv gir liten støtte for en regel om at man kan få rettsvern for en avtalt rettighet ved å sitte med den i 20 år samt at spørsmålet ikke er løst i tidligere praksis fra Høyesterett. Avslutningsvis uttaler mindretallet følgende:
“Etter mitt syn er det også en forskjell mellom den som har latt være å tinglyse en hevdet rett, og den som har unnlatt å tinglyse en avtalt rett. Den som hevder, er jo i god tro om at han er rette eier, og har dermed ikke samme oppfordring til å undersøke om retten er tinglyst. Det er annerledes for den som kjøper en eiendom eller en bruksrett.
Hva som alt i alt er en god løsning, er ikke godt å si. Det er tunge hensyn på begge sider. Etter mitt syn er det da riktigst å la lovteksten slå gjennom, men med det forbehold at det bør være rom for selvstendig rettsvernshevd der rette eier kan dokumentere at det er forhold utenfor hans kontroll som har ført til manglende tinglysing. Jeg stemmer derfor for at anken forkastes”.