Utbyggingsavtale og rekkefølgekrav – mye som skjer

| Innsikt

Rekkefølgekrav, i eller utenfor utbyggingsavtaler, er sentralt for mulighet og lønnsomhet ved utbygginger. Hva kan kommunen beslutte av rekkefølgekrav, og hva må utbyggere finne seg i? Her har det skjedd mye i 2021.

Utbyggingsavtaler har vært regulert i plan- og bygningsloven siden 2006, hvor det fremste formålet var å forhindre at kommunen stilte urimelige krav til utbyggere. Det er en rekke begrensninger i hva som kan kreves, bl.a. kan utbyggere ikke pålegges bygging av skoler, barnehager e.l., og rekkefølgekravene må dekke behov som utløses eller forsterkes av den planlagte utbygging.

I 2021 har vi fått to høyesterettsdommer («Mortensrud» og «Sunnfjord»), og Høyesterett har også sørget for at Borgarting lagmannsretts rettsanvendelse i Tullin-saken er blitt rettskraftig. I tillegg er et lovforslag som særlig retter seg mot områdeutbygging.

I Mortensrud-dommen (HR-2021-953 A) har Høyesterett fastslått at hvor kommunen selv ikke har til hensikt å utføre tiltaket, kan det bare oppstilles rekkefølgekrav for å dekke reelle behov som utløses eller forsterkes av den aktuelle utbyggingen, eller for å avhjelpe ulemper denne fører til. Det må være en slik relevant og nær sammenheng mellom tiltaket og utbyggingsprosjektet at det er berettiget å kreve at utbyggingen gjennomføres i en bestemt rekkefølge. Det er ikke adgang til gi rekkefølgebestemmelser for å ivareta mer generelle behov og målsettinger.

I Sunnfjord-dommen av 02.12.2021 (HR-2021-2364-A) har Høyesterett fastslått at pbl. § 17-3 kun får direkte anvendelse på avtaleinngåelsen, og at gyldigheten av utbyggingsavtaler for øvrig må vurderes ut fra alminnelige avtalerettslige prinsipper. I angjeldende sak ble utbygger fritatt for betalingsplikt iht. utbyggingsavtalen, fordi det var en bristende forutsetning at kommunen ikke bygde samferdselsanlegg innen avtalte frister.

Borgarting lagmannsretts avgjørelse i Tullin-saken (LB-2019-135154) gjaldt spørsmål om rekkefølgekrav i utbyggingsavtale var gyldig. Rekkefølgekravene påla utbygger å yte kontantbidrag til trikketiltak langs utbyggingskvartalet og sykkeltilrettelegging i et nabo-område. Lagmannsretten anga at domstolene skal være tilbakeholdne med å vurdere om rekkefølgekravet var nødvendig iht. pbl. § 17-3, og også noe forsiktig med å vurdere om forholdsmessighetsvilkåret er oppfylt. Lagmannsretten kom til at det er adgang til å se hen til sumvirkninger av økt utnyttelsesgrad i et område. Videre kom lagmannsretten til at det var saklig sammenheng mellom utbyggingen og tiltak for å øke kapasiteten på trikk og å legge bedre til rette for gående og syklende.

Med bakgrunn i Granavolden-plattformen har regjeringen nedsatt et lovutvalg med sikte på å bedre sammenhengen mellom planlegging og byggesaksbehandling, rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler m.v. Utvalgets forslag fremgår av Kommunal og Næringsdepartementets høringsnotat, hvor høringsfristen utløp 01.11.2021. Den viktigste endringen, etter vårt skjønn, består i at det foreslås at det i reguleringsplan kan inntas bestemmelser om fordeling av kostnader knyttet til opparbeidelse av infrastruktur. Fordelene er åpenbare, herunder slippe at første utbygger får mer-belastningen og at andre blir «gratis-passasjerer». Ulempen er at dette vil gjøre reguleringsarbeidet mer krevende, med økt krav til kompetanse hos kommunene og risiko for forsinkelser.