Det vil også være viktig å løpende dokumentere virkningene av Corona-situasjonen slik at unntaksklausulene kan påberopes med rette.

Koronaviruset og situasjonen i eiendomsbransjen

| Innsikt

Eiendomsteamet til Simonsen Vogt Wiig opplever fortsatt høy aktivitet og vi bistår våre klienter med gjennomføring av 12 transaksjoner i eiendomssektoren inneværende uke.

Markedssituasjonen

Gjennomføring av flere av transaksjonene har blitt utsatt noe som følge av at långivende banker trenger mer tid til å forberede seg for utbetaling av lån. Usikkerheten i markedet er nå høy grunnet situasjonen rundt Covid-19 og på kort sikt vil man måtte forvente et redusert aktivitetsnivå.

Dette hovedsakelig som følge av at det må antas at det vil oppstå et gap i prisforventninger mellom kjøper og selger og at alternative aktivaklasser som aksjer og selskapsobligasjoner har falt kraftig i verdi den siste måneden. Det må derfor påregnes i det korte bildet at flere av prosjektfinansieringsaktørenes kapitaltilgang blir redusert. Vi opplever naturlig nok mer pågang fra både utleiere og leietakere med hensyn til vurdering av kontraktsmessige forpliktelser i den spesielle situasjonen som har oppstått.

Corona-situasjonen medfører behov for nye kontraktsklausuler som gir mer fleksibilitet

Markedsaktørene opplever nå situasjonen som usikker. Dette fremkommer tydelig av de store daglige svingningene i finansmarkedene. Ingen vet hvor lenge dagens Corona-situasjonen vil vedvare og hvilke konsekvenser den vil gi. Redningspakkene fra statene vil ikke forhindre at det oppstår betydelige tap for en rekke aktører. Som følge av den usikre situasjonen anbefaler vi våre klienter å sørge for mer fleksibilitet ved inngåelse av nye avtaler, slik som for eksempel avtaler levering av nybygg, utleie av lokaler som skal oppføres eller renoveres eller kjøp av eiendom.

Den usikre situasjonen gir seg særlig utslag med tanke på pris, tidspunkt for levering av nybygg eller ferdigstillelse av renovert leieobjekt samt tidspunkt for utbetaling av banklån. Bankene synes å trenge lengre tid i sine forberedelser frem mot utbetaling av lånet enn de gjorde før Corona-situasjonen oppstod. Uten særskilt fleksibilitet vil det være en betydelig usikkerhet til om kontraktsforpliktelsene kan oppfylles som forutsatt og at det vil være risiko for tap som følge av at motparten vil påberope seg misligholdsklausuler eller rett til å heve avtalen.

Generelle force majeure-klausuler gir ikke tilstrekkelig beskyttelse

Mange avtaler inneholder såkalte «force majeure» klausuler og skulle de ikke gjøre det,  er det gjennom rettspraksis fastsatt generelle prinsipper som kan komme til anvendelse. Force majeure innebærer at det er vanskelig eller tilnærmet umulig å oppfylle en avtaleforpliktelse som følge av en uforutsett begivenhet som partene ikke har kontroll over. En slik hendelse kan frita en part for plikten til å oppfylle sine forpliktelser etter avtalen, helt eller delvis i den perioden hindringen varer. Manglende inntjening eller likviditet vil normalt ikke gi grunnlag for å påberope seg force majeure for å unngå forpliktelsen eller misligholdssanksjoner fra motparten.

I dagens situasjon vil det ved forhandling av nye avtaler ikke være tilstrekkelig med generelle force majeure klausuler ettersom partene ved inngåelse av avtaler nå allerede er kjent med Corona-situasjonen og at denne medfører usikkerhet. Corona-situasjonen er ikke i den sammenheng å anse som en uforutsett begivenhet da det nå er klart at virkningene vil være omfattende. Ved inngåelse av nye avtaler bør partene vurdere å innta spesialklausuler som suspenderer partenes plikter dersom Corona-situasjonen medfører at en part er ute av stand til å oppfylle sine plikter, så lenge denne hindringen varer.

Anbefalinger med hensyn til spesialklausuler i dagens usikre situasjon

Vi anbefaler alle å innta ekstra slakk i tidsplaner samt å innta spesialklausuler som gir mulighet for prisøkning dersom utgiftene knyttet til oppføring av et bygg eller renovering eller oppføring av et leieobjekt blir høyere enn det som selger/utleier etter beste evne estimerer ved inngåelse av avtale i dag. Dette kan skyldes at Corona-situasjonen vedvarer lengre enn en gitt tidsperiode eller på annet vis har større negative konsekvenser enn antatt i dag og det kan sannsynliggjøres at de økte utgiftene er relatert til Corona-situasjonen eller at frist for levering eller oppgjør kan skyves ut i tid dersom Corona-situasjonen vedvarer utover en gitt tidsperiode.

Lengre saksbehandlingstid i regulerings- og byggesaker samt forstyrrelser i byggeprosessene vil kunne medføre forsinket levering som kan innebære sanksjonsrettigheter for motparten dersom det ikke finnes sikkerhetsventiler. Slike klausuler vil nødvendigvis måtte inneholde noen subjektive vurderinger knyttet til hvor lenge Corona-sitasjonen anses å vedvare samt hvilke effekter den har hatt på utgiftene.

Det vil også være viktig å løpende dokumentere virkningene av Corona-situasjonen slik at unntaksklausulene kan påberopes med rette. Det må også påregnes at motparten ikke nødvendigvis vil akseptere ubegrensede prisøkninger eller utsettelser, men at disse blir gjenstand for begrensninger.

Simonsen Vogt Wiigs advokater er operative som normalt  fra hjemmekontor og kan bistå med vurderinger og spørsmål knyttet til endringene som nå er innført. Vi har egne håndteringsteam som settes inn ved akutte og vanskelige situasjoner. Våre team har lang erfaring fra dette arbeidet og spesialekspertise på omlegging/restrukturering av virksomhet, finansiering, rammer for håndtering av ansatte samt vurdering/reforhandling av kontraktbetingelser med en kommersiell tilnærming.

Vi har samlet alle relevante artikler og webinarer om coronaviruset på denne siden